Stai per acquistare un immobile alle Isole Canarie da destinare agli affitti turistici? Leggi con molta attenzione questo articolo, perché ti eviterà di cadere in qualche tranello…

Quando si tratta di immobili adatti per gli affitti turistici, infatti, il titolone “OTTIMO INVESTIMENTO” è d’obbligo su qualsiasi annuncio di vendita.

Il problema è che, per esperienza personale, nella maggior parte dei casi ci si trova, invece, di fronte a proprietà in grado di offrire all’allocco di turno rendimenti reali a dir poco mediocri.

Ho già spiegato in un precedente articolo perché i rendimenti promessi da chi ti vende l’appartamento sono sempre ampiamente sovrastimati.

Con questo post vorrei fornirti uno strumento pratico per valutare “al volo” un investimento negli affitti turistici e scoprire, in pochi minuti, se possa effettivamente trattarsi di un “OTTIMO INVESTIMENTO” come ti dicono.

Prima, però, dobbiamo accordarci su quando un investimento possa essere classificato come “ottimo“.

Nel caso degli affitti turistici, in base alla mia esperienza, credo sia ragionevole parlare di “ottimo investimento” quando il rendimento annuo, al netto dei costi, è uguale o superiore all’8%.

Un metodo molto semplice per fare una prima valutazione è quello di calcolare, sulla base di questo fatidico 8% annuo di riferimento, a quale tariffa giornaliera dovresti affittare il tuo immobile per assicurarti tale performance.

Ho preparato dunque per te, con le dovute semplificazioni, due tabelle nelle quali riporto il prezzo medio minimo giornaliero di riferimento che dovrà essere necessariamente applicato al tuo immobile.

Nelle tabelle ho distinto due diverse casistiche: “Gestito” (un soggetto terzo gestisce l’immobile per conto tuo) e “Non Gestito” (il caso in cui sei tu in prima persona a gestire direttamente il tuo immobile).

I principali parametri che ho utilizzato per determinare i prezzi minimi sono i seguenti:

  • Tasso di riempimento: lo sai che il tuo immobile non sarà affittato 365 gg all’anno, vero? Te lo ha spiegato chi ti sta vendendo questo business? In una zona turistica è ragionevole considerare un tasso medio annuo di riempimento del 75%. Se la zona è buona si può anche arrivare al 90%, ma quando si fanno delle stime per un investimento è saggio rimanere conservativi, anche perché i flussi turistici possono cambiare di anno in anno, in base a fattori che non siamo in grado di controllare né di prevedere.
  • Costi di gestione: anche qui, sulla base della mia esperienza (sia diretta che indiretta), stimo che una media realistica possa aggirarsi intorno al 20%. C’è che fa il 15%, chi fa il 25%… ma nello specifico bisognerebbe poi andare a vedere, caso per caso, cosa comprende l’offerta e cosa invece viene fatturato a parte.
  • Costi dei portali: il tasso di riempimento del tuo immobile è, principalmente, una conseguenza del lavoro che viene effettuato sui portali turistici. In Europa i principali portali turistici di riferimento sono Booking (15% medio di commissioni) e AirBnb (3% di commissioni). La media delle commissioni dunque sarebbe intorno al 9%, che arrotondo al 10% (ottimistico!) alla luce della supremazia dei volumi di Booking rispetto ad AirBnb, sia in Spagna che all’estero.

Una volta chiarito il significato di tali parametri, andiamo ora a dare uno sguardo ai prezzi minimi scaturiti dal processo di analisi:

Affitti turistici: prezzi minimi giornalieri con riempimento al 75%

Alla luce di quanto contenuto nella precedente tabella, puoi ora facilmente andare a simulare una prenotazione nella zona del tuo appartamento, sulle piattaforme sopra indicate. È importante verificare sia i prezzi medi (assicurati che la tipologia di appartamento sia simile) che la disponibilità. Se vedi, infatti, che anche nel breve termine l’immobile non ha prenotazioni, inizia a porti qualche domanda.

Se noti dunque che la zona ha molta disponibilità a breve termine, ti consiglio di iniziare a ragionare su un tasso di riempimento più basso. Di seguito, in una seconda tabella nella quale il tasso di riempimento scende al 60%, puoi apprezzare il necessario aumento dei prezzi medi giornalieri per poterti garantire la performance dell’investimento.

Affitti turistici: prezzi minimi giornalieri con riempimento al 60%

Alla luce di questi prezzi, pensi che il tuo business sia sostenibile?

Ora disponi di tutti gli strumenti per poter effettuare, autonomamente ed in maniera piuttosto semplice, un test rapido sulla bontà o meno di un investimento negli affitti turistici, ogni qualvolta ti si proponesse una “opportunità“.

Giova ripeterlo: queste due tabelle sono il risultato di un’analisi che, per forza di cose, contiene una serie di semplificazioni. Ci tengo tuttavia a sottolineare che tale analisi è stata realizzata con un software che utilizzo per i miei clienti e che da diversi anni a questa parte mi ha consentito di selezionare solo le opportunità migliori presenti sul mercato, scartando così le performance “drogate” spesso millantate dai venditori.

Se hai intenzione o stai per acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi alle Isole Canarie, puoi riservare oggi stesso la tua consulenza orientativa gratuita: sarò contento di poterti fornire 3 consigli super partes e in assenza di conflitti di interesse, tipici di chi vuole invece convincerti a comprare un immobile.

Happy Investing!

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

Questo articolo è originale e la sua riproduzione è consentita su canali e piattaforme web a patto che sia integrale e che vengano citati sia l’autore che la fonte.

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