Molti ne parlano ma in pochi sanno esattamente di cosa si tratti: l’alquiler con opción a compra è un contratto che può aprire molte porte ma che, al tempo stesso, può anche diventare un labirinto legale e fiscale, a seconda di come viene impostato e gestito.

Traducibile letteralmente con “affitto con opzione di acquisto” è anche noto come “rent to buy” ed è un tipo di contratto ibrido, che combina elementi di locazione e di compravendita di un immobile.

Ciò comporta che, non esistendo in Spagna una normativa unica di riferimento per questa tipologia di contratto, bisognerà necessariamente basarsi su tre differenti testi legislativi: la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), il Codigo Civil e il Reglamento Hipotecario.

In cosa consiste il contratto di “alquiler con opción a compra”?

Nella sostanza è un normale contratto di “arrendamiento uso vivienda” (affitto residenziale a 5 anni), nel quale però viene aggiunta in una clausola la possibilità di acquistare l’immobile a fine periodo (opción a compra, appunto).

Tale clausola deve necessariamente contenere i seguenti elementi:

  • Il Prezzo di Acquisto dell’immobile: viene pattuito a priori e non può essere modificato al momento della firma dell’atto notarile, indipendentemente da come sono cambiate le condizioni del mercato durante il periodo di validità dell’opzione. Ciò che invece si può fare è legare il prezzo di acquisto all’andamento di determinate variabili (es: IPC).
  • La “Prima” o “Señal”: una somma di denaro consegnata al venditore con la finalità di riservarsi la “opción a compra“, cioè il diritto di acquistare l’immobile alla fine del periodo, al prezzo concordato. Tale somma (che si aggira solitamente tra il 5% e il 10% del prezzo di acquisto) viene successivamente scontata al momento della compravendita. L’affittuario, invece, non la recupererà se alla fine del periodo deciderà di non acquistare l’immobile.
    N.B. Le parti possono decidere di fissare questa somma a zero, dunque di non prevederla.
  • La Renta mensual: il canone mensile di affitto, che potrà essere scontato dal prezzo finale secondo le modalità e le percentuali definite nella clausola.
    Ad esempio, può essere aggiornato in base ai criteri stabiliti dalla LAU, oppure scontato in misura differente a seconda del momento in cui viene esercitata l’opzione di acquisto, e così via.
  • La durata: è il termine massimo stabilito per l’esercizio dell’opzione di acquisto. Una volta superato il termine, l’opzione decade.
    N.B. la norma prevede che tale termine non possa essere prorogato tacitamente o legalmente in analogia a quanto previsto per il contratto di affitto, ma debba essere necessariamente prorogato in forma esplicita.

Al momento della compravendita, in base alle condizioni stabilite qui sopra, verrà infine calcolato il Prezzo Finale, vale a dire la somma necessaria per soddisfare interamente il Prezzo di Acquisto pattuito.

Esempio di alquiler con opción a compra con durata 5 anni, con un prezzo di acquisto concordato di 100.000€:
Prima: 10.000 €
Canone mensile di affitto: 500 € (totale: 500 X 12 X 5 = 30.000 €)
Prezzo finale: 100.000 – 10.000 – 30.000 = 60.000 €

Insomma, messo in questi termini sembra tutto piuttosto lineare e semplice da realizzare, ma non è affatto così.

In base a come verrà impostato il contratto, infatti, si verificheranno una moltitudine di situazioni differenti e con differenti implicazioni, sia dal punto di vista legale-contrattuale che da un punto di vista fiscale.

È per questa ragione che è sempre meglio farsi seguire da professionisti ben preparati su questa materia, che abbiano già una comprovata esperienza con questi tipi di contratto.

Iscrizione del contratto nel Registro de la Propiedad

Pur non essendo obbligatorio farlo, è opportuno iscrivere il contratto di “alquiler con opción a compra” nel Registro de la Propiedad. Tale iscrizione renderà gli effetti del contratto opponibili a terzi, vale a dire che l’affittuario potrà far valere i suoi diritti anche di fronte a persone completamente estranee agli accordi sottoscritti con il locatore/proprietario.

Così, se per esempio il proprietario decidesse di vendere l’immobile, ad insaputa dell’inquilino/optante, prima della scadenza dell’opzione, l’acquirente (soggetto terzo) si vedrebbe costretto a sua volta a rivendere l’immobile al momento dell’esercizio dell’opzione, esattamente secondo le condizioni stabilite nel contratto.

Allo stesso modo, in caso il proprietario ad un certo punto si dichiarasse insolvente, l’inquilino avrà la priorità rispetto agli altri creditori nel recupero della “Prima” versata.

Nel caso si decidesse dunque, come auspicabile, di iscrivere il contratto nel Registro de la Propiedad, è opportuno tenere presente che nel Registro possono essere iscritti solo atti pubblici, rendendosi pertanto necessaria la firma del contratto davanti a un notaio (con relativi costi).

Conclusioni

Il contratto di “alquiler con opción a compra” può essere un utile strumento per facilitare l’acquisto di un immobile in Spagna, specialmente per chi si trovasse in difficoltà nell’ottenimento di un mutuo con la banca, a causa dell’importo troppo elevato. Seguendo l’esempio riportato poco sopra, infatti, appare subito evidente come, al termine del periodo, la richiesta di finanziamento alla banca risulterebbe di gran lunga più modesta (nel caso dell’esempio riportato risulterebbe inferiore del 40%).

Tuttavia, è importante valutare attentamente i rischi che una simile operazione comporta, prima di sottoscrivere un contratto di questo tipo. Rischi che, a seconda di come viene scritto il contratto, possono spaziare dall’incertezza giuridica (effetti inaspettati) a quella di tipo fiscale: l’impatto fiscale dell’operazione può infatti variare anche sensibilmente a seconda dell’impostazione che viene data al contratto.

Un consiglio valido per tutti: mai e poi mai sottoscrivere un simile contratto senza farsi assistere da un professionista esperto, indipendente ed estraneo alla compravendita.

Se stai pensando ad una soluzione di questo tipo o ti stai apprestando a firmare un contratto di alquiler con opción a compra contattami pure per una consulenza: valuteremo insieme pro e contro della tua scelta e, se deciderai di proseguire, ti potrò affiancare in tutta l’operazione, esattamente come faccio per gli acquisti immobiliari.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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