Il 3 aprile scorso è stata pubblicata l’attesa bozza di legge sugli affitti turistici alle Canarie.

Confesso che dopo aver partecipato all’incontro di presentazione del progetto di legge e dopo aver letto i chiarimenti della Consejería de Turismo y Empleo sui contributi dei cittadini, non mi sarei aspettato grandi novità, rispetto a quanto già condiviso pubblicamente dalle istituzioni incaricate.

Beh… in realtà una novità c’è stata, nel senso che dalla legge sono emerse le vere intenzioni di questo Governo, che non erano certo quelle dichiarate nel corso della presentazione del progetto di legge.

Mentre tutti ci si aspettava una legge volta alla regolamentazione di un settore chiave per l’economia dell’isola (rappresentando più di un terzo dei posti letto dell’offerta turistica) ciò che ci è stato proposto è un pasticcio normativo intriso di ideologia e della nuova religione green tanto cara all’Europa.

I concetti intorno ai quali ruota questa nuova legge sono due e, purtroppo, nessuno dei due favorisce, almeno in termini pratici, lo sviluppo sostenibile dell’offerta di case vacanza.

Il primo obiettivo della legge è assicurare agli spagnoli una “vivienda digna y adecuada“, secondo quanto previsto all’art. 47 della Costituzione Spagnola. Cosa del tutto nobile, ci mancherebbe, ma della quale probabilmente dovrebbe occuparsi il Ministerio de Vivienda, non quello del Turismo.

Il secondo obiettivo, invece, è l’ormai immancabile omaggio al dogma europeo sul salvataggio del pianeta, vale a dire tutta quella serie di misure green di efficienza energetica che, in un arcipelago con il 35% di rinnovabili (contro una media europea del 22%) e con un clima che rende per lo più inutili gli impianti di riscaldamento e raffreddamento, suona più come una barzelletta che non come un impegno degno di essere preso con una certa serietà.

Bene, su questi due obiettivi, dicevo, è stata costruita una legge fondata sulla convinzione che l’eliminazione delle case vacanza dall’offerta turistica avrebbe garantito ai residenti una maggiore offerta residenziale e, di conseguenza, una riduzione dei prezzi degli affitti residenziali.

Parlo di “eliminazione” delle case vacanza perché pare evidente che i requisiti imposti siano del tutto incompatibili con il mercato immobiliare canario. Un paio di esempi?

  • Superficie minima richiesta: 39 m2 utili per una persona, 44 m2 per due persone e 60 m2 utili per una famiglia di 4 persone. Chi ha avuto modo di affittare un appartamento turistico alle Canarie, specialmente in zone turistiche, avrà visto che la maggior parte dell’offerta è costituita da bungalow e studio che molto raramente arrivano a 40/45 m2. Questo vincolo riduce l’offerta ai minimi termini.
  • Classe energetica C o B, a seconda dell’anno di costruzione: se sei stato alle Canarie almeno una volta, allora comprenderai perché questo farebbe saltare i pochi immobili sopravvissuti al punto precedente.

A questo si aggiunge una serie di ulteriori limitazioni che riducono ulteriormente la possibilità di svolgere questo tipo di attività. Te ne elenco alcune:

  • Presenza di impianti di riscaldamento e raffreddamento “dove necessario”: chi lo decide se è necessario? Come lo decide?
  • Sistema di generazione di Acqua Calda Sanitaria mediante pannelli solari o altre fonti rinnovabili: in un condominio la vedo dura, ma non solo.
  • Non è ammessa l’attività in appartamenti al piano terra derivanti dal cambio uso di un locale (ogni riferimento alla recente ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler è puramente voluto)
  • Negli edifici è ammesso solo se nei piani inferiori non sono presenti appartamenti a uso residenziale (a meno che non sia presente un accesso indipendente).
  • Non è permessa l’attività in viviendas in situazione di fuera de ordenación (questa la capiranno in pochi, ma è di grande impatto).
  • Non è possibile ottenere la licenza in complessi nel cui titolo costitutivo si configura un regime di establecimiento turístico.

A tutto ciò si aggiungono una serie di parametri di carattere urbanistico e demografico che rendono pressoché impossibile definire a priori la possibilità di ottenere una licenza VV (Vivienda Vacacional).

Tra questi:

  • Su suolo residenziale, l’uso turistico sarà consentito solo nella misura massima del 10% degli abitanti di ciascun “nucleo di popolazione”, secondo i dati di empadronamiento.
  • Non si ammette una concentrazione uso turistico superiore al 10% degli abitanti per ciascuna sezione elettorale.

I requisiti richiesti per l’esercizio dell’attività, infine, dovranno essere certificati da:

  • Proprietario e gestore: che si assumeranno la responsabilità delle dichiarazioni espresse in sede di richiesta della licenza.
  • Tecnico competente: che dovrà redigere un documento tecnico relativo alla conformità della vivienda con la normativa vigente prevista per questo tipo di attività.
  • Ufficio tecnico del Comune: che dovrà rilasciare una Cèdula urbanistica che accrediti espressamente l’abilitazione all’attività di affitti turistici dal punto di vista urbanistico.

Ovviamente non è finita qui e mi sono limitato a riportare i principali elementi sui quali riflettere, al momento di investire 100.000 o 200.000 € (o più) in un immobile da destinare a questo tipo di business.

Cosa non mi piace di tutto ciò, da investitore?

Da investitore immobiliare il mio giudizio su questa legge (anche se credo che già si sia capito) è a dir poco pessimo.

Pessimo per tutta una serie di ragioni che non posso certo spiegare in un articolo, ma soprattuto per un fattore predominante in questa legge, che per l’investitore costituisce un potente deterrente: l’incertezza.

Molti dei requisiti previsti al momento della presentazione della richiesta di licenza non sono infatti verificabili prima di effettuare l’acquisto dell’immobile.

Alcuni requisiti, addirittura, sono di una tale complessità da renderne complicata perfino la verificabilità da parte degli organi competenti, che non potranno che adottare criteri restrittivi per tutelarsi da possibili errori, dei quali dovrebbero poi in qualche modo rispondere.

Insomma, la mia domanda da investitore è la seguente: come posso investire un capitale così importante in un contesto di assoluta incertezza?

E come consulente, invece, mi chiedo: quali garanzie potrò mai offrire a chi mi darà fiducia per l’acquisto di un immobile da destinare a questo tipo di business? Cosa gli potrò dire quando, nella giungla di requisiti assurdi e fumosi, si vedrà rifiutare la licenza ed insieme ad essa la possibilità di realizzare il suo progetto?

Conclusioni

Come per tutte le cose, non credo sia il caso di lasciarsi prendere dalle emozioni perché trattasi, almeno al momento, di una bozza di legge e come tale potrebbe essere in toto o in parte bocciata in Parlamento.

Ad ogni modo quella che ho avuto modo di leggere è una norma ideologica, fuori contesto, contorta nei suoi requisiti e che invece di fare chiarezza introduce elementi di profonda incertezza per gli investitori di oggi e di domani.

Per quanto mi riguarda, ad oggi, investire in affitti turistici non è un’opzione presente sul tavolo. Da novembre 2023 (dunque ben prima dell’uscita di questa bozza) sto sconsigliando a tutti i miei clienti di effettuare questo tipo di investimento.

Nulla è per sempre, comunque; dunque sono aperto a rivedere le mie posizioni, a fronte di una serie di modifiche in questa legge che siano in grado di fornire sufficienti elementi di certezza al processo di acquisto e di investimento.

Fino a quel momento, per me, questo è un capitolo chiuso.

E tu cosa ne pensi? Me lo scrivi nei commenti?

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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4 Replies to “Bozza di legge sugli affitti turistici: cosa non piace agli investitori”

  1. Buongiorno. Se ho capito bene adesso non il tempo giusto per aguistare un appartamento. Secondo Lei quando tempo ci vuole? Grazie

    1. Buongiorno Elena, bisogna prendere atto che il futuro degli affitti turistici in questo momento è incerto e per questo motivo il rischio di acquistare un immobile e poi non poterlo mettere a reddito è concreto. Il Governo ha fatto sapere che vorrebbe approvare la legge entro quest’anno, dunque ci vorranno ancora un po’ di mesi. Fino ad allora io aspetterei, o comunque mi concentrerei su altri tipi di investimento. Saluti.

  2. Buongiorno, ma questo secondo lei imparterebbe solo su chi acquista e non risiede o anche su chi acquista e vorrebbe risiedere?

    1. Buongiorno Giorgio, impatterebbe su entrambe le categorie perché, per rispettare il principio di “specializzazione d’uso” proprio del diritto urbanistico spagnolo, si inaspriranno i controlli anche sulle residenze in alloggi ad uso turistico (basta pensare ai bungalow nei complessi turistici con piscina).

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