La due diligence immobiliare è un servizio tanto caro agli investitori quanto quasi sconosciuto al comune acquirente.

Ma di cosa si tratta, esattamente?

La due diligence immobiliare è un processo di indagine e verifica volto a valutare la situazione di un immobile, analizzando aspetti legali, tecnici, finanziari e commerciali, al fine di ottenere una visione completa e dettagliata della sua condizione e dei rischi potenziali prima di procedere con un’acquisizione o un investimento.

Perché è importante farla?

La ragione per la quale gli investitori tendono a svolgerla prima di acquisire una qualsiasi proprietà è data dal fatto che, essendo l’immobile l’oggetto del proprio investimento, hanno il dovere di assicurare al proprio capitale la massima tutela rispetto ai tipici rischi che ogni operazione immobiliare comporta.

Diverso invece l’approccio del “privato”, per il quale “tanto il notaio e l’agenzia controllano tutto” (falso!) e non ha dunque alcun senso affidare questo “inutile” compito ad un professionista.

La realtà, qui alle Canarie, è però un po’ diversa, principalmente per due ragioni: la prima è che l’agenzia si occupa di intermediazione e non ha alcuna responsabilità nella verifica dell’immobile (per esperienza, molte agenzie leggono la nota simple senza neppure capirne il contenuto). La seconda è che il notaio, a differenza di quanto avviene in Italia, non ha alcun ruolo di “certificazione” dello stato urbanistico dell’immobile, limitandosi ad evidenziare eventuali irregolarità presenti negli atti (attenzione: ho detto “evidenziare”, senza che ciò comporti necessariamente l’impossibilità di celebrare comunque l’atto di compravendita).

Un esempio pratico: se un immobile non è inscrivibile nel Registro de la Propiedad perché non possiede i requisiti, l’atto il notaio lo celebra ugualmente (e non è una critica ai notai, sia ben chiaro, che fanno semplicemente ciò che la legge gli richiede). Di esempi analoghi ne avrei a iosa…

In cosa consiste la due diligence, di preciso?

Al di là della definizione generica riportata poco sopra, ciascun professionista elabora una propria metodologia, sia sulla base dell’esperienza che delle caratteristiche proprie del mercato in cui opera.

Personalmente ho elaborato un processo di analisi focalizzato sulle problematiche più ricorrenti del mercato delle Isole Canarie il quale, dopo decine di operazioni effettuate su questo territorio, è in continua evoluzione in funzione dei trend in atto nel settore.

Possiamo riassumere così le macro-verifiche che effettuo su ciascun immobile, in occasione di un acquisto:

  1. Verifica legale: Analisi delle licenze e permessi, titolarità della proprietà, conformità alle normative locali, e potenziali questioni legali o contenziosi.
  2. Verifica urbanistica: Verifica della conformità dell’immobile con i piani urbanistici, le norme di pianificazione territoriale e l’uso del suolo.
  3. Analisi tecnica: Valutazione delle condizioni generali dell’immobile, degli impianti e delle zone comuni.
  4. Analisi dei contratti: Revisione ed integrazione dei contratti, sia finalizzati alla compravendita che eventualmente già presenti (es: di locazione, de gestione, …).
  5. Analisi fiscale: Valutazione degli aspetti fiscali relativi all’immobile, come le imposte di proprietà, gli obblighi fiscali derivanti dall’acquisto o dalla vendita, e potenziali rischi fiscali.
  6. Verifica delle coperture assicurative: Esame delle polizze assicurative esistenti sull’immobile e valutazione dell’opportunità di sottoscrivere nuove polizze.
  7. Analisi dei costi operativi: Valutazione dei costi di gestione e manutenzione dell’immobile, sia ordinaria che straordinaria, e potenziali obblighi di spesa.
  8. Verifica delle entrate: Analisi dei flussi di reddito generati dall’immobile, inclusi i contratti di locazione, i tassi di occupazione, e la stabilità degli affitti.
  9. Analisi di mercato: Studio del contesto immobiliare locale, valutazione delle tendenze del mercato, della domanda e dell’offerta, e delle prospettive di valorizzazione dell’immobile.
  10. Pianificazione delle attività post-vendita: programmazione delle attività da svolgere successivamente alla compravendita, anche sulla base di quanto emerso nelle precedenti fasi della due diligence.

È importante sottolineare che la specifica lista di controlli può variare a seconda delle circostanze e degli obiettivi dell’acquisto immobiliare: è compito del consulente adattare l’analisi in funzione del tipo di proprietà e degli specifici obiettivi del suo compratore.

Chi svolge, nello specifico, la due diligence immobiliare?

Questa particolare tipologia di analisi richiede un “set” di competenze che difficilmente si trovano in un solo professionista: conoscenza del mercato immobiliare di riferimento, delle leggi e delle norme specifiche nell’ambito immobiliare/urbanistico, delle dinamiche sia economiche che pratiche nell’ambito della costruzione e delle ristrutturazioni e, non ultimo, degli impatti che un acquisto immobiliare comporta ai fini fiscali.

Non avendo trovato, almeno qui a Gran Canaria dove risiedo e investo, una figura di riferimento che potesse assistermi a 360°, ho dovuto negli anni formarmi e appoggiarmi ad una serie di professionisti (che oggi considero il mio team) per le questioni più complesse. Professionisti con i quali collaboro tutt’oggi, sia per conto della mia società immobiliare che per conto di investitori e acquirenti terzi che hanno compreso l’importanza di questa fondamentale attività di verifica.

Se desideri essere seguito direttamente da me nel tuo acquisto immobiliare fissa subito una telefonata gratuita, dove ti spiegherò come ti posso tutelare attraverso un’attività di due diligence sicura e completa in ogni suo aspetto.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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Happy Investing! 😉

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