Ho notato che quando si parla di rendimenti della Vivienda Vacacional si tende sempre a tralasciare una parte (fondamentale) delle variabili in gioco: i costi.

In questo post non intendo sollevare alcuna polemica sulla (presunta) buonafede di chi propone questo tipo di investimento, ma semplicemente fornire uno strumento pratico ai novelli investitori, ricordando loro che i conti devono essere sempre in grado di farseli da soli, perché “gli altri” dimenticheranno sempre qualche piccolo dettaglio (in grado di fare, però, grandi differenze).

Ovviamente le cifre riportate in questa breve analisi sono inventate e servono solo per condurre un ragionamento. Come dire: ti sto indicando la luna… evita di focalizzarti sul dito.

Ciò che ti vendono

Investimento proposto: Appartamento turistico in grado di generare un’entrata media di 60 € a notte.

Prezzo di acquisto: 150.000 €.

Rendimento: 14,60% annui [(60 x 365)/150.000]*100

WOW! Il 14,60% nessuna banca al mondo te lo darà mai, giusto? Dunque, dove bisogna firmare?

(Peccato che quel rendimento sia, nella migliore delle ipotesi, frutto di un errore di calcolo).

Perché dico ciò è molto semplice e ora te lo spiego con i numeri: il “metodo di calcolo” utilizzato sopra non comprende i costi, che costituiscono una variabile fondamentale dell’equazione di calcolo dei reali rendimenti della Vivienda Vacacional.

Quali sono, nello specifico, questi costi? Di seguito un elenco esemplificativo.

Ciò che compri realmente

Spese condominiali (residence con piscina): 80 €/mese (960 €/anno)

Costi di acquisto (Tasse, Notaio, Registro): 11.250 €

Utenze (acqua, luce, internet): 75 €/mese (900 €/anno)

Assicurazione + Manutenzione: 500 €/anno.

Trattandosi di un investimento, inoltre, do per scontato che della gestione se ne occupi l’agenzia, altrimenti starei semplicemente creandomi un lavoro. Dunque, alle entrate, andrà tolto un 20% di costi di gestione.

Infine (e qui la dimenticanza forse più grave) va considerato che l’appartamento sarà soggetto ad un tasso di occupazione e che non sarà occupato il 100% dei giorni dell’anno. Ipotizzando, ai fini di questa breve analisi, un riempimento dell’80%, le entrate scenderebbero dunque da 21.900 € a 17.520 € annui.

Il risultato finale?

Rivedendo la formula iniziale alla luce dei costi sopra indicati otteniamo:

[(60 x 365 x 80% x 80%)-2.360]/(150.000 + 11.250)*100 = 7,23%

Conclusioni

Fai sempre attenzione ai rendimenti che ti propongono, perché qui non si tratta di sbagliare di qualche punto percentuale: i guadagni REALI, quando si tratta di rendimenti della Vivienda Vacacional, si rivelano spesso essere circa il 50% inferiori rispetto a quanto inizialmente prospettato.

Happy Investing!

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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