Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare delle Canarie in questo 2024? Come evolverà il prezzo degli immobili? E quali saranno le tendenze riguardo i prezzi degli affitti?

Queste le domande più ricorrenti tra coloro che hanno pianificato di comprare casa o investire in immobili alle Isole Canarie nel corso di questo 2024.

Per ottenere una risposta a tutte queste domande è prima necessario comprendere il contesto e i principali fattori che influiranno sulle future tendenze del mercato.

Contesto di mercato

Per poter comprendere un mercato, specialmente se complesso come quello immobiliare, è necessario osservarne prima di tutto l’andamento degli anni precedenti. Molto spesso, infatti, si commette l’errore di ragionare sugli anni a venire basandosi su un’errata percezione di quanto sia realmente avvenuto in passato.

Nello specifico, il mercato immobiliare delle Isole Canarie non fa eccezione e ne rappresenta di certo un classico esempio.

In una fase come quella che stiamo vivendo, con i prezzi costantemente al rialzo, la sensazione diffusa è infatti quella della presenza di una bolla immobiliare e di un imminente crollo all’orizzonte. Ma siamo veramente in bolla?

Potrei rispondere argomentando per ore ma credo sia molto più semplice ed intuitivo osservare il seguente grafico per avere una risposta:

Come si può facilmente vedere dal grafico, i prezzi reali (ripuliti dall’inflazione) negli ultimi anni non solo non hanno disegnato la classica curva al rialzo tipica di una bolla (vedi 2007) ma non hanno neppure raggiunto i livelli massimi della precedente bolla.

Dunque la domanda da porsi, a questo punto, dovrebbe essere la seguente: qualcuno, in questo grafico, nota negli ultimi anni la formazione di una bolla?

I mille mercati locali

Quando si parla di mercato immobiliare è sempre doveroso fare una considerazione: quello che noi chiamiamo con una semplificazione “mercato immobiliare delle Canarie” (ma questo vale per qualsiasi altro mercato immobiliare) altro non è che la media di migliaia di piccoli mercati. Ciascuna isola, ciascuna città, ciascuna zona, ciascun rione… perfino ciascuna via o piazza costituiscono un mercato a sé.

L’analisi di un mercato immobiliare deve essere svolta con un approccio di tipo “drill down“, attraverso una sorta di “zoom” che parte dal contesto macro (Spagna) per poi scendere di volta in volta più nel dettaglio, alla regione (Isole Canarie), all’Isola, all’area (nord, sud, turistica, residenziale, …) ed infine alla città, al quartiere, fino ad arrivare non solo alla singola via, ma addirittura al singolo edificio.

In una fase di calo del mercato non tutte le zone si comportano allo stesso modo: ci sono zone in cui, anche in una fase di discesa generale, i prezzi continuano a salire o comunque si mantengono stabili. Ed è proprio qui che, tipicamente, acquistano gli investitori.

Le tipologie di immobile

Così come è importante comprendere le dinamiche del mercato rispetto alla zona, è altrettanto importante fare le opportune distinzioni in funzione delle diverse tipologie di immobile.

Tutti siamo abituati a ragionare in termini di prezzo al metro quadrato (€/m2) ma, come avviene per le zone, non ha molto senso utilizzare lo stesso metro per confrontare lo studio di 30 m2 con la villa di 400 m2.

Per dirla in termini più pratici, se uno studio di 30 m2 ha un valore di mercato di 90.000 € (3.000 €/m2) non significa che la villa da 400 m2 situata a 100 mt dallo studio debba necesariamente valere 1.200.000 € (anzi, in genere non è affatto così).

Il mercato è qualcosa di molto più complesso di ciò che l’osservatore medio si immagina perché, essendo il prezzo determinato dall’incontro tra la domanda e l’offerta, è normale che anche le differenti tipologie di immobile subiscano un’oscillazione del prezzo in funzione della domanda specifica.

Così, come abbiamo potuto verificare nel periodo immediatamente successivo al lockdown, i cambiamenti del contesto sociale determinano cambiamenti nella domanda. Da un giorno all’altro avere un balcone o un fazzoletto di giardino diventa un lusso, al punto che lo spostamento della domanda determina un conseguente cambiamento nei prezzi, che si adeguano al rialzo o al ribasso a seconda delle caratteristiche del singolo immobile.

Ecco dunque spiegato il perché dell’importanza nel porre l’attenzione su cosa i compratori chiedono, oltre che a dove lo chiedono.

Tendenze future

Ora che abbiamo i principali elementi per poter impostare un ragionamento ponderato, proviamo ad immaginare cosa avverrà in questo mercato immobiliare nel 2024 e di conseguenza quali potrebbero essere le migliori scelte per acquirenti ed investitori.

Partiamo dal contesto: non essendoci in atto alcuna bolla escluderei a priori un possibile crollo. Aspettare una stagione di sconti con prezzi al ribasso del 30% o del 40% rispetto a quelli attuali, per fare l’affare della vita, credo sia pertanto un’inutile perdita di tempo: meglio concentrarsi sulle attuali dinamiche di mercato per individuare le migliori opportunità che si presenteranno nei prossimi mesi.

Ecco dunque che la chiave di tutto sarà l’evoluzione della domanda, sia riguardo alle zone che riguardo alle tipologie di immobile. E se parliamo di mercato immobiliare delle Canarie non possiamo non considerare due aspetti fondamentali del contesto che stiamo analizzando: la carenza di alloggi destinati agli affitti residenziali e lo spettro di una legge sugli affitti turistici che potrebbe potenzialmente annientare il mercato degli immobili destinati a questo tipo di uso.

Le certezze non sono di questo mondo, ma chi mi segue da tempo sa quanto io sia dell’idea che il 2024 sia destinato ad essere l’anno degli affitti residenziali. In un contesto in cui gli affitti turistici si trovano sul banco degli imputati, oltretutto con una pre-condanna che lascia ben poco spazio all’immaginazione sulle potenziali conseguenze, la soluzione non può che stare dalla parte opposta. In questo momento, dunque, gli affitti turistici non sono un’opzione interessante per noi investitori, per una ragione di rischio.

La politica, dal canto suo, è concentrata da un lato sulla risoluzione del problema degli alloggi per i residenti e dall’altro sul contenimento di un mercato ritenuto fuori controllo, come quello degli affitti turistici. Dovrà, suo malgrado, privilegiare un ampliamento dell’offerta degli affitti residenziali e laddove i governi hanno un’esigenza, gli investitori sanno che potrebbero ottenere qualcosa in cambio.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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