Altro duro colpo al business degli affitti turistici, inferto dal Tribunale Supremo, con due sentenze che non lasciano molto spazio alle interpretazioni.

La chiave di tutto sta nel riconoscimento, da parte dello stesso Tribunale Supremo, dell’affitto turistico come attività economica, equiparabile a tutte le altre (come ad esempio uno studio medico o un salone estetico).

Esistono infatti molti condomini (comunidades de propietarios) nei cui regolamenti (estatutos) vengono espressamente vietate le attività economiche, riservando agli immobili il solo uso “abitativo”.

Fino ad oggi (o meglio, fino a quando il TS si pronunciasse in queste due recentissime sentenze) l’uso turistico della vivienda era espressamente disciplinato dalla Ley de Propiedad Horizontal in forma distinta da qualsiasi attività economica. A tal proposito, con un decreto del 2019 (RDL 7/2019 del 1 marzo,) si abbassò il quorum per la limitazione degli affitti turistici nell’ambito di una comunidad de propietarios a 3/5 delle quote, a differenza di tutte le altre attività, per le quali è invece prevista l’unanimità.

Lo stesso Tribunale Supremo, oggi, chiarisce che la sua interpretazione non ha nulla a che vedere con quanto disciplinato nell’ambito della LPH; si “limita”, piuttosto, a chiarire che l’attività di affitto turistico è da considerarsi al pari di qualsiasi altra attività.

L’impatto di questa sentenza è potenzialmente devastante, perché fornisce a moltissime comunità di proprietari uno strumento chiave, nelle mani di ciascun singolo condomino, per far cessare tutte le attività relative agli affitti turistici all’interno del condominio.

Non è infatti infrequente, anche in base alla mia esperienza diretta, che il regolamento di condominio vieti l’esercizio di attività economiche, in termini generali.

Attenzione: qui non si tratta di una legge che cambia e che verrà dunque applicata solo per le nuove licenze. Si tratta di un’interpretazione che, in qualunque momento, può far cessare decine o addirittura centinaia di affitti brevi già operativi in tutta Spagna.

La “guerra agli affitti turistici” si va dunque inasprendo sempre più di giorno in giorno, al punto che verrebbe quasi da chiedersi fino a che punto queste due sentenze arrivino casualmente proprio oggi, a poca distanza l’una dall’altra, nel bel mezzo di una crisi di offerta di immobili a uso abitativo.

Resta il fatto che questo episodio non rappresenta per me che un motivo in più per sospendere qualsiasi nuovo investimento in questo settore, sia personale che per i miei clienti, visto che questo business sembra diventare ogni giorno più vulnerabile e preda di profonde incertezze sotto ogni profilo.

Credo che a questo punto non ci resti che aspettare per vedere cosa cambierà con la nuova Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turistico de Viviendas en Canarias, prevista entro il primo trimestre del 2024.

Per qualsiasi dubbio sono a disposizione di tutti coloro che stiano per realizzare un investimento in questo settore qui alle Canarie, per chiarire bene, caso per caso, quali possano essere i rischi concreti nell’intraprendere questo tipo di attività.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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