Consulente Immobiliare Canarie

• Perché acquistare un immobile alle Isole Canarie?
• Tra rischi e opportunità
• Quali sono i rischi nell’acquisto immobiliare alle Canarie?
  • I rischi di Mercato
  • I rischi Giuridici
  • I rischi Urbanistici
• Come ridurre al minimo i rischi?
  • Il metodo “Acquisto Immobiliare Sicuro”
  • Consulenza immobiliare “Acquisto Immobiliare Sicuro”
• FAQ

Le Isole Canarie costituiscono una realtà unica in Europa, principalmente grazie a un clima mite e costante durante tutto l’anno, in grado di offrire ai loro abitanti una temperatura media di 22°. Queste condizioni rendono l’arcipelago molto attrattivo sia per i turisti, che cercano il caldo durante l’inverno, che per i residenti, che scelgono in gran parte di stabilirsi proprio per godere di questo privilegio.

E, si sa, la domanda di abitazioni fa il prezzo; tanto più in un arcipelago dove l’offerta è scarsa in quanto gli spazi sono, per loro stessa natura, limitati.

In questo contesto appare subito evidente come il mercato immobiliare delle Isole Canarie possa offrire agli investitori immobiliari molteplici opportunità: da un lato c’è una costante domanda turistica che richiede continuamente alloggi per poter soggiornare, mentre dall’altra c’è una domanda di tipo residenziale, alimentata da un costante flusso di cittadini provenienti da tutta Europa (ma non solo).

Acquistare un immobile alle Isole Canarie può dunque soddisfare, nella maggior parte dei casi, un duplice bisogno; il che si traduce, per l’investitore, in una duplice opportunità.

Ma laddove c’è un’opportunità – e questo l’investitore lo sa molto bene – esistono anche dei rischi, che se sottovalutati possono portare a perdite di capitale anche significative.

I rischi nell’acquistare immobili alle Isole Canarie possono essere molteplici, principalmente per mancanza di conoscenza del mercato immobiliare e delle leggi che lo regolano.

“Eh, ma tanto mi segue una buona agenzia…” – Una buona agenzia vende immobili a cambio di una commissione. Non è lì per farti fare il migliore affare, specialmente in un mercato immobiliare molto competitivo come quello delle Isole Canarie. A questo aggiungi che la commissione in genere la prende dal venditore, dunque se proprio dovesse fare gli interessi di qualcuno, secondo te, di chi li farebbe?

“Eh, ma tanto verifica tutto il notaio…” – In Italia, forse (ma anche questo è tutto da vedere…), ma di certo non in Spagna, amico mio. Se credi di poter venire in Spagna a spenderti le competenze che hai in questo settore in Italia, allora sappi che sei il soggetto più a rischio in assoluto. Qui le cose funzionano in maniera molto diversa, a partire dal notaio, che non effettua la benché minima verifica sulla situazione urbanistica dell’immobile.

“Mi rivolgo a un buon avvocato…” – Ne conosci uno specializzato in diritto immobiliare? Bada bene, intendo dire che faccia soltanto quello, non che si dichiari “esperto” perché gli capita di seguire una compravendita al mese tra un divorzio e un ricorso per una contravvenzione stradale. Ricorda che l’avvocato è come il medico: ti faresti operare al cuore da un medico generico?

Questi sono solo alcuni degli errori che vedo commettere da chi decide di effettuare un acquisto immobiliare alle Isole Canarie, specialmente se straniero e alle prime armi.

Per proteggersi dai rischi è necessario sapere innanzitutto quali sono questi rischi, perché ho visto acquirenti e investitori immobiliari sbattere la faccia proprio laddove non immaginavano neppure di trovare i problemi.

Nella mia esperienza come Investitore e come Consulente Immobiliare alle Isole Canarie ho imparato a classificare i rischi in tre aree: Area di Mercato, Area Giuridica, Area Urbanistica. In realtà esiste anche una quarta area di rischio, che è l’Area Fiscale, ma che affronto con i miei clienti in maniera puntuale soltanto nei casi che uso definire “fuori standard”.

Ho smesso di contare le volte che ho sentito pronunciare la frase “ho fatto una affare“, riferendosi a un acquisto immobiliare alle Isole Canarie. Non parliamo poi di tutti coloro che “hanno un amico“, “conoscono un’agenzia“, “hanno trovato un’occasione” (spesso proprio tramite il famoso “amico”) e via dicendo…

Bene, a tutte queste persone sfugge un dettaglio fondamentale: il prezzo non necessariamente rappresenta il valore di un immobile. Anzi, proprio nei casi di cui sopra, non lo rappresenta quasi mai!

Mi spiego meglio: l’obiettivo di un qualsiasi acquisto immobiliare dovrebbe essere quello di aggiudicarsi l’immobile al “giusto prezzo”, intendendo quest’ultimo come “il giusto valore di mercato“.

Il prezzo è la somma di denaro richiesta dal venditore per l’acquisto di un immobile. Il valore è la somma di denaro che il mercato è disposto a pagare per quell’immobile.

È dunque facile intuire, sulla base di quanto sopra, che pagare un immobile 50.000 € non costituisce affatto un affare, se per quell’immobile sei l’unico disposto a pagare quella cifra.

Pensaci bene: magari tu vivi in Italia (o altrove nel Mondo); ma perché mai, in un mercato immobiliare tanto competitivo come quello delle Isole Canarie, dovrebbero riservare proprio per te un “affare”, quando ci sono decine di persone che già si trovano sul posto e che sarebbero disposte a chiudere in poche ore la trattativa? Ah già… perché chi te lo ha proposto ti ha preso in simpatia, dunque è disposto a complicarsi la vita per te. Molto bene, ma è giusto che tu allora sappia che il tuo egocentrismo è la migliore arma nelle sue mani, perché potrà finalmente disfarsi di un immobile che il mercato locale non era interessato ad acquistare.

Proporre “affari” a chi non è in grado di valutarli è l’ultima spiaggia di chi deve disfarsi di immobili di poco valore.

La situazione giuridica di un immobile qui in Spagna è facilmente consultabile attraverso un documento denominato Nota Simple, che può essere richiesto al Registro de la Propiedad (anche online).

Questo documento riporta anche una serie di informazioni importantissime che, tuttavia, non sempre sono di immediata interpretazione e necessitano di una serie di approfondimenti, che non sono propriamente alla portata di tutti. E quando dico che non sono alla portata di tutti, intendo riferirmi anche a molti avvocati che solitamente si occupano di altre questioni, e faticano dunque a districarsi con terminologie e casistiche molto specifiche, proprie del diritto immobiliare. Ti basti sapere che, in oltre sei anni di attività immobiliare qui alle Canarie, ho trovato solo recentemente un avvocato veramente specializzato in diritto immobiliare: tutti gli altri lo facevano insieme a mille altre cose, con risultati adeguati al loro focus.

Se ho un problema al cuore io vado da un cardiologo, non da un medico generico. Con l’avvocato utilizzo lo stesso approccio: chi fa un po’ di tutto non è specializzato in nulla.

Questo è un punto dolente che nessuno ti spiega.

• L’agente immobiliare non te lo spiega perché il suo focus è vendere, possibilmente senza troppe seccature.
• Il notaio non te lo spiega perché l’argomento non è di sua competenza, né di suo interesse.
• L’avvocato non te lo spiega perché raramente ha abbastanza esperienza nel settore per comprenderne l’importanza.
• L’architetto te lo spiegherebbe, ma tu nemmeno lo consulti perché nessuno ti ha detto quanto sia importante farlo.

La maggior parte dei rischi in un acquisto immobiliare alle Isole Canarie stanno proprio nella sua situazione urbanistica e te ne illustrerò ora i motivi.

Esistono due ordini di problemi nella situazione urbanistica di un immobile.

Il primo risiede nell’uso che intendi fare dell’immobile: perché quando faccio riferimento alle verifiche urbanistiche, si pensa sempre agli abusi che sono stati realizzati nel tempo. Ciò che invece nessuno considera (spesso proprio perché chi glielo dovrebbe dire se ne guarda bene dal farlo) è di accertarsi che l’immobile che sta per acquistare sia compatibile con il progetto che si intende realizzare.

• Sei sicuro che potrai vivere in quella casa di campagna da ristrutturare?
• Sei sicuro che ci potrai fare un agriturismo?
• Sei sicuro che potrai vivere nell’appartamento che hai acquistato nel complesso turistico?
• Sei sicuro che potrai affittare il tuo appartamento ai turisti?
• … (potrei continuare per ore)

Ora ti faccio un’ultima domanda: sei sicuro che la persona che ti sta vendendo l’immobile abbia le competenze ma soprattutto l’interesse nel verificare quanto sopra?

Il secondo ordine di problemi risiede invece nelle condizioni fisiche degli immobili che, qui alle Canarie, presentano spesso difformità sia rispetto alla documentazione ufficiale che rispetto ai requisiti di conformità previsti a livello normativo.

In Spagna non esiste il concetto di “condono” come in Italia: ciò che viene realizzato in maniera illegale rimarrà illegale per sempre.

Fissati bene in testa queste due righe perché cercheranno di abbindolarti in ogni modo possibile.

Quando in un immobile vengono realizzati degli abusi (es: costruisco abusivamente un locale sul tetto del mio edificio) esiste un periodo di tempo in cui l’abuso può essere denunciato e le autorità possono procedere richiedendo il ripristino alla legalità (abbattendo la costruzione o ripristinando le condizioni precedenti).

Passato quel periodo di tempo, che varia da una Comunità Autonoma all’altra, le amministrazioni competenti non possono più richiedere il ripristino fisico ma l’oggetto dell’abuso rimane illegale. Non è questa la sede per spiegare le conseguenze, ma basta sapere che ciò comporta non solo una serie di limitazioni importanti, ma anche una diminuzione del valore di mercato dell’immobile oggetto dell’abuso.

Ciò che ti posso assicurare è che cercheranno di venderti immobili o pertinenze abusive giurandoti che sono “condonate”. Ricordati sempre quanto ti ho detto.

prendere innanzitutto coscienza che l’investimento immobiliare comporterà sempre dei rischi, data la sua complessità. Dunque il primo passo da fare per affrontare in sicurezza una compravendita immobiliare è rendersi conto che non si sta acquistando un’auto o un qualsiasi altro oggetto, ma un bene complesso, che implica conseguenze sia di tipo economico che giuridico.

Se un investitore immobiliare ha tutte le risposte, probabilmente non ha capito la domanda.

A questo punto pare evidente che, per ridurre il rischio fino quasi ad azzerarlo, sia necessario un metodo.

Seppur, come già detto, il settore immobiliare è complesso e dunque difficilmente riassumibile in pochi concetti validi per tutte le situazioni, ho redatto una semplice guida che può aiutare chiunque ad evitare, quanto meno, le problematiche e gli errori più comuni in una compravendita immobiliare alle Isole Canarie, indipendentemente dalla sua preparazione in materia.

La guida contiene un vero e proprio metodo che, attraverso una procedura utilizzabile da chiunque e una serie di utilissime checklist, può trasformare il più inesperto dei lettori in un acquirente preparato ed esigente.

Ti posso infatti assicurare che le informazioni contenute nella guida superano il livello di conoscenza dell’agente immobiliare medio che incontrerai alle Canarie.

Ma vediamo quali sono gli argomenti trattati nella guida:

• INTRODUZIONE
• PERCHÉ PROPRIO LE ISOLE CANARIE?
• PRIMA DELLA RICERCA
• LA FASE DI RICERCA
  • DEFINIZIONE DEL BUDGET
  • DEFINIZIONE DELLE ESIGENZE
  • SELEZIONE DELLA ZONA
  • I CANALI DI RICERCA
  • LE CONDIZIONI DELL’IMMOBILE
  • TEMPISTICHE E TEMPISMO
• LA DUE DILIGENCE
  • AMBITO ECONOMICO
    • VALORE DI MERCATO
    • SPESE CONDOMINIALI (COMUNIDAD)
    • VERIFICA DEBITI IBI
    • VERIFICA DEBITI UTENZE (SUMINISTROS)
  • AMBITO GIURIDICO
    • LA NOTA SIMPLE
  • AMBITO TECNICO-URBANISTICO
    • LA CONSULTA CATASTRAL
• LA FIRMA DEL CONTRATTO
  • OFERTA
  • CONTRATO DE ARRAS
  • CONTRATO DE COMPRAVENTA
  • CONTO CORRENTE E PAGAMENTI
• DOPO L’ACQUISTO
  

La guida può essere acquistata online, direttamente su questo sito. o può essere richiesta gratuitamente a seguito dell’acquisto di un qualsiasi servizio di consulenza.