La principale preoccupazione delle persone quando si tratta di investire in un immobile è la possibilità che si verifichi una crisi immobiliare negli anni successivi.

In questo post spiegherò come questa preoccupazione possa essere ridotta ai minimi termini.

Quando si vuole investire, in un qualsiasi mercato, è fondamentale capirne prima di tutto le dinamiche e le particolarità. Ogni mercato è simile a tutti gli altri in taluni aspetti (per esempio le dinamiche dei prezzi in base alla legge della domanda e dell’offerta) ma è anche caratterizzato da alcune specificità che ciascun investitore dovrebbe ben comprendere, prima di muovere i primi passi.

Il mercato immobiliare, in particolare, è fortemente influenzato dal fatto che le proprietà immobiliari sono beni infungibili. Ogni proprietà immobiliare ha, infatti, una serie di caratteristiche uniche, come la sua posizione, la sua forma, il suo stato di manutenzione, le sue dimensioni, le sue caratteristiche strutturali e altre peculiarità. Queste specificità rendono difficile sostituire un immobile con un altro equivalente, il che significa che due immobili diversi, pur avendo un valore monetario simile, potrebbero avere prezzi e dinamiche di mercato completamente differenti.

Detto in altri termini, parlare di “trend” in un mercato come quello immobiliare può dare un’idea generale dell’andamento del mercato nel suo complesso, ma non riassume affatto l’andamento di ciascun singolo immobile, che per sua natura si comporterà in funzione delle sue caratteristiche specifiche.

Per rendere meglio l’idea, riporto un paio grafici relativi alla città di Las Palmas de Gran Canaria, dove vivo ed investo dal 2016. Ogni mese, da circa 5 anni, raccolgo i dati di mercato proprio per monitorare la risposta delle varie zone della città alle variazioni delle condizioni di mercato.

Nei grafici sopra riportati si vede chiaramente come due diverse zone della città (tra l’altro confinanti) si siano comportate in maniera piuttosto differente nel corso degli ultimi 5 anni. Eppure appartengono allo stesso mercato! Da tenere ben presente che, per le stesse ragioni spiegate poco sopra, all’interno di queste zone anche gli isolati e le vie hanno dato una diversa risposta ai cambiamenti in atto nel mercato di riferimento. E, nemmeno a dirlo, anche i singoli immobili.

Una volta compresa bene questa caratteristica del mercato immobiliare è facile intuire come, in caso di una crisi del mercato, ci saranno immobili destinati a perdere molto valore ed altri invece a perdere poco o addirittura a non perderne. Altri ancora potrebbero, paradossalmente, guadagnarne. Tutto ciò in funzione di una serie di caratteristiche, legate sia alla zona che all’immobile stesso.

Sorge a questo punto spontaneo domandarsi quali siano queste caratteristiche, così da poterne tenere conto al momento dell’acquisto.

Premesso che, proprio in virtù della complessità del mercato immobiliare, non esiste purtroppo una regola universalmente valida ovunque e per tutti gli immobili, mi limiterò ad elencare tre caratteristiche che ritengo possano sostenere sempre, al netto di eccezioni, il valore di una proprietà.

  1. La zona: una zona caratterizzata da un’elevata domanda, costante negli anni, sarà una delle ultime a dover abbassare i prezzi per poter vendere. Io sono un fan dei centri storici delle città, dove non c’è più spazio per costruire e l’offerta rimarrà dunque limitata per sempre. Per contro, una zona di periferia avrà sempre nuovi spazi per edificare e non potrà mai sperimentare quella condizione di scarsità che è un toccasana per un immobile da investimento. Lo stesso dicasi per i lungomare (o lungolago) e per tutte quelle zone in cui le caratteristiche fisiche del territorio impediscano di fatto la costruzione di nuove edificazioni.
  2. Le caratteristiche uniche: ci sono immobili che hanno caratteristiche uniche, che li rendono più appetibili di altri e conseguentemente più richiesti. Tra queste, per esempio, una terrazza con vista, una piscina privata, una vetrata sul mare… insomma tutte quelle caratteristiche che li rendono più “rari” e dunque meno facilmente svalutabili.
  3. Alta qualità dell’immobile: in un contesto come le Isole Canarie in cui la qualità costruttiva lascia mediamente un po’ a desiderare, l’immobile di alta qualità è sempre una buona scelta per mantenere una posizione privilegiata nel mercato anche in caso di una crisi immobiliare. In un contesto di elevata domanda da parte di stranieri, infatti, un immobile con standard “europei” rappresenta sempre un’arma in più per distinguersi in un mercato caratterizzato da bassi standard e con un’offerta qualitativamente elevata piuttosto ridotta.

Chiudo questa breve carrellata con una considerazione forse poco popolare, ma che sta alla base della mia filosofia di investimento.

La quasi totalità delle persone che si rivolgono a me per investire in un immobile si focalizzano sul “prezzo basso” perché, nella loro idea di investimento, quello è il parametro che definisce un “affare”. In realtà, per fare un vero affare, ciò che si deve saper valutare è il valore dell’immobile, non il prezzo. A volte è meglio spendere un po’ di più, per assicurarsi un immobile che abbia un reale valore di mercato e che sia, nel contempo, in grado di mantenerlo nel tempo. Anche in caso di una futura crisi immobiliare o, più in generale, durante una qualsiasi fase calante del mercato.

Happy Investing!

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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2 Replies to “3 caratteristiche dell’immobile che proteggono il suo valore in caso di una crisi immobiliare”

    1. Ciao Adriano, ti ho girato il grafico relativo a Las Canteras/Guanarteme via Whatsapp. Si tratta di un’elaborazione del mio Osservatorio dei dati raccolti mensilmente dal mercato, nell’arco degli ultimi 5 anni; non sono dunque disponibili altrove.

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