E dopo il Governo italiano, anche quello canario si sta muovendo per regolamentare gli affitti uso turistico (altresì noti come Vivienda Vacacional), in continuo aumento e ritenuti ormai “fuori controllo”.

In questo post cercherò di riassumere quanto emerso dalla Consulta Pública sobre la Ordenación Sostenible del Uso Turistico de Viviendas en Canarias, alla quale ho partecipato lo scorso 15 novembre 2023.

Lo scopo della consulta era principalmente quello di ascoltare i cittadini e gli operatori del settore, favorendo un confronto per rendere migliore la norma e i suoi effetti sulla società e sul mercato.

Il problema

Attualmente la normativa di riferimento che regola l’attività degli affitti uso turistico è il Decreto 113/2015 del 22 de mayo, (Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias). Tale regolamento è tuttavia ritenuto oggi insufficiente per gestire questa realtà, vista la sua prospettiva di crescita e in considerazione dei livelli raggiunti in questi ultimi anni.

Ad oggi, infatti, la Vivienda turistica rappresenta il 33% dei posti letto dell’arcipelago e conta 42.651 viviendas, per un totale di 179.998 posti letto.

Le Isole Canarie rappresentano la seconda Comunità Autonoma per percentuale di abitazioni destinate agli affitti uso turistico (3,6% contro il 5% delle Isole Baleari).

Ovviamente tale percentuale non è equamente distribuita ed è importante evidenziare come in alcuni municipi si arrivino a toccare picchi del 30,8% (La Oliva – Fuerteventura), 17,7% (Yaiza – Lanzarote) o 14,8% (Adeje – Tenerife).

A quanto sopra si aggiunge un paradosso che si va intensificando di anno in anno e che preoccupa le istituzioni: da un lato si sta infatti assistendo alla turistificazione delle zone residenziali (Las Palmas de GC, Santa Cruz de Tenerife, Puerto de la Cruz), mentre dall’altro alla residenzializzazione delle zone turistiche (Playa de las Américas, Playa del Inglés).

Questo fenomeno rema contro tutti gli obiettivi di sostenibilità che sono stati oggetto delle politiche governative degli ultimi anni e che, in linea con le politiche europee, saranno tra i principali obiettivi anche negli anni a venire.

La principale ragione delle preoccupazioni del Governo è dunque questa: le aree urbane e le aree turistiche hanno esigenze distinte e a volte anche in contrasto tra loro. Ci sono servizi, come per esempio le scuole o i centri di salute, che sono essenziali per un’utenza di tipo residenziale e che pertanto devono essere garantiti ai cittadini residenti. Altri invece, come i parchi ricreativi o le attrazioni, che sono rivolti principalmente ad un pubblico di tipo turistico e che per loro natura dovrebbero svilupparsi in zone adatte.

Insomma, per farla breve, chi decide di vivere in un contesto turistico si vede oggi limitato nell’accesso a tutti quei servizi dei quali ogni cittadino che paga le tasse dovrebbe poter usufruire. Per contro, al turista che decide di passare la sua vacanza in un contesto residenziale, vengono spesso a mancare quelle componenti di “esperienza turistica” che un arcipelago con questa forte vocazione vorrebbe poter garantire.

A ciò si aggiungono alcuni fenomeni di carattere sociale come la gentrificazione, vale a dire trasformazione di un quartiere popolare in zona abitativa di pregio, con conseguente cambiamento della composizione sociale e dei prezzi delle abitazioni. Detto in altre parole, le zone residenziali stanno diventando “esclusive” rendendone problematico l’accesso a certe categorie di cittadini tra i quali, per esempio, i lavoratori del settore turistico che operano proprio in quelle determinate zone.

La soluzione (proposta)

In considerazione di quanto sopra, il Governo sta cercando di apportare alcune “correzioni” al mercato, con l’obiettivo di garantire la sostenibilità, la razionalità, il diritto ad avere un alloggio, il lavoro, … insomma tutti quegli aspetti che un’amministrazione pubblica dovrebbe poter garantire ai suoi cittadini.

Così, una delle prime misure consisterà nel delimitare le zone nelle quali sarà consentito lo sviluppo della “commercializzazione turistica” della vivienda. Il tutto tenendo in considerazione una serie di variabili, come il livello delle infrastrutture, la densità di popolazione o altri criteri insulari o municipali definiti di volta in volta a livello locale. Saranno anche introdotti limiti nel numero delle licenze concesse? In quali zone? Con quali criteri? Queste e altre domande non hanno ancora trovato una risposta definitiva nel progetto di legge.

Un punto chiave emerso piuttosto chiaramente dalla presentazione della nuova legge è che la licenza per poter operare con gli affitti turistici (Vivienda Vacacional) non sarà più concessa mediante declaración responsable dell’interessato. Sarà infatti richiesta una autorización previa única, il cui rilascio sarà subordinato alla presenza di una serie di requisiti specifici. Ciò significa che la licenza potrà essere concessa solo se l’immobile possederà tutte le caratteristiche richieste dalla normativa (ad oggi non ancora definite).

Un piccolo inciso: a differenza di oggi, dove tutti ti vendono qualsiasi cosa affermando che “lo potrai fare perché altri hanno la placca”, domani sarà fondamentale affidarsi a professionisti seri, cha sappiano dirti – seppur con una certa approssimazione – se l’immobile possiede effettivamente i requisiti di legge necessari per poter richiedere ed ottenere la licenza VV.

A questo cambio di approccio nell’assegnazione della licenza si aggiungerà probabilmente un altro fattore: la durata della licenza stessa. Questa infatti non sarà più indefinita come avviene oggi, ma sarà soggetta a revisioni periodiche (ogni 6 anni) basate sulla sussistenza dei requisiti qualitativi richiesti per poter operare. Sarà un organismo competente a svolgere le verifiche di conformità, sulla base di specifici regolamenti.

Sul tavolo di lavoro c’è anche l’idea di differenziare qualitativamente l’offerta, utilizzando un sistema di “categorie” ispirato alle stelle utilizzate nel settore alberghiero.

Un altro punto chiave (secondo me il più importante in assoluto) è che, per poter operare come Vivienda Vacacional, l’immobile dovrà avere uso residenziale. È importante qui non fare confusione tra uso del suolo e destinazione d’uso dell’immobile: quando si parla di uso residenziale ci si riferisce, in questo contesto, alla destinazione d’uso dell’immobile (quella che risulta dalla consulta catastral, per intenderci).

A tal proposito è importante notare che nelle zone turistiche, ed in particolar modo nei classici complessi di bungalows con piscina, l’uso delle unità abitative è solitamente “Ocio, Hostelería“. Nel contesto sopra descritto, dunque, questo uso sarebbe di fatto incompatibile con l’attività di Vivienda Vacacional.

Per poter richiedere la licenza VV, in questi casi, sarà dunque necessario richiedere prima un cambio d’uso dell’immobile; in questi casi, tuttavia, l’idea è di limitarne la commercializzazione turistica fino al compimento di un periodo di “consolidamento” del nuovo uso (da definire).

Il rappresentante del Governo ha tuttavia più volte tranquillizzato gli attuali proprietari di VV, assicurandoli che la nuova legge non impedirà loro di proseguire con l’attività già iniziata.

Conclusioni

La questione degli affitti turistici è sempre stata complessa e controversa, non solo alle Canarie ma in tutta la Spagna. Ad alimentare la confusione hanno contribuito un po’ tutti: da una parte una legge scritta male, che è stata oggetto di sentenze e ricorsi tra le stesse amministrazioni, senza che si approdasse di fatto ad una norma chiara e condivisa tra tutti i soggetti interessati.

Dall’altra parte i cittadini che, attraverso l’illusione di operare al 100% nella legalità fornita dalla “declaración responsable“, hanno in taluni casi operato scelte strategiche che definirei quanto meno azzardate.

In questo particolare e delicato passaggio, ciò che sto cercando di fare con i miei clienti interessati ad investire negli affitti turistici è smorzare gli entusiasmi e prendere coscienza di una situazione in evoluzione che, almeno al momento, determina una forte incertezza.

Non credo tuttavia che si sia giunti al termine di questa importantissima opportunità di business, che sono certo continuerà ad essere in futuro una valida opzione sul tavolo degli investitori, seppur con regole diverse ed auspicabilmente più chiare e puntuali rispetto ad oggi.

Come in tutte le cose, credo che un cambiamento nel settore degli affitti brevi potrà generare nuove ed interessanti opportunità, che se colte nella maniera corretta potrebbero addirittura rendere questo business ancora più profittevole.

Concludo dicendo che con questo articolo ho voluto semplicemente riassumere in maniera il più possibile oggettiva le informazioni che ho raccolto in occasione dell’incontro del Governo con i cittadini. Per il tipo di lavoro che faccio ritengo che le mie opinioni personali al riguardo siano poco importanti: ciò che importa veramente è capire cosa sta succedendo e come ciò potrà verosimilmente cambiare le regole del gioco in un prossimo futuro. Solo così si possono tutelare nella miglior maniera possibile il proprio capitale ed il proprio business.

Tutto il resto è noia (cit.).

Happy Investing!

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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