Il tema dei contratti di affitto in Spagna e alle Isole Canarie in particolare, spesso dibattuto anche nei vari gruppi Facebook, è in certi aspetti complesso e controverso.

Alcune fattispecie tendono infatti a sovrapporsi, come per esempio l’Alquiler per Temporada e l’Alquiler Turistico, creando delle vere e proprie “zone grigie” all’interno delle quali diventa spesso difficile orientarsi.

In questo breve articolo non pretendo certo di esaurire l’argomento, ma cercherò di fornire almeno i rudimenti per imparare a capire se il tipo di contratto che ci stanno proponendo è verosimilmente CONFORME alla normativa vigente sugli affitti oppure no.

Leggo spesso commenti in cui si distinguono le varie tipologie di contratto in base alla durata: NON FUNZIONA COSÌ.

La normativa distingue infatti l’ambito di applicazione dei singoli contratti di affitto in base all’USO che si intende fare dell’immobile, NON della durata.

Vediamo le TRE principali tipologie di contratto che possono interessare le persone che vengono, per turismo o per vivere, alle Isole Canarie.

I primi due sono disciplinati all’interno della LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) che li differenzia, appunto, in altrettanti ambiti di applicazione (di USO, per l’appunto):


1 – USO VIVIENDA (necessità abitativa PERMANENTE)

Dunque, chi cerca casa per ABITARCI e per soddisfare la propria esigenza di avere un tetto sopra la testa, non potrà che sottoscrivere un contratto di arrendamiento uso VIVIENDA. E sarà vano qualsiasi tentativo del proprietario (arrendador) nel convincere un giudice che gli inquilini se ne debbano andare perché avevano firmato un contratto di massimo “X” mesi.
Il contratto di VIVIENDA, in assenza di indicazioni sulla durata, si intende della durata di UN ANNO, ed è SEMPRE prorogabile di anno in anno fino al raggiungimento di CINQUE ANNI (SETTE se il proprietario è un soggetto giuridico).


2 – USO DISTINTO DE LA VIVIENDA (tutto ciò che non è VIVIENDA)

Chiamato anche “DE TEMPORADA”, intende riferirsi ad un’esigenza TEMPORANEA, di varia natura. I classici esempi sono lo studente, il docente assegnato provvisoriamente ad un istituto lontano dalla sua residenza, la persona che deve assistere un anziano o un infermo per un certo periodo di tempo.
L’inquilino che si ferma un’intera stagione, magari per svernare, si trova invece in una sorta di “zona grigia”, nella quale addentrarsi potrebbe comportare una serie di contestazioni e di relativi ricorsi che probabilmente sarebbe meglio evitare in partenza. La legge sul turismo canaria (Ley 7/95) tenderebbe infatti a far ricadere questa fattispecie nell’ambito del “turismo”, aprendo ad alcune ambiguità rispetto a quanto disposto invece nella LAU.
La normativa NULLA dice invece sulla durata, che si intende regolata secondo le disposizioni del Codice Civile.


Esiste infine, fuori dall’ambito di applicazione della LAU, un terzo uso che viene disciplinato da una legge autonomica “ad hoc” (Ley 7/95):

3 – USO TURISTICO (Vivienda Vacacional)

Si intende per uso turistico “la cessione temporanea di un’abitazione ammobiliata ed attrezzata per l’utilizzo immediato, commercializzata o promossa attraverso i canali di offerta turistica […] subordinata a un regine specifico” (nel caso specifico delle Isole Canarie, la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias).
Ancora una volta la legge non fa alcun riferimento alla durata del contratto, ma difinisce la fattispecie attraverso una serie di requisiti d’USO “tipici” dell’offerta turistica.
Ancora una volta, pur in assenza di una durata minima di riferimento, è sempre consigliabile far ricadere nell’ambito di applicazione degli affitti turistici i casi in cui sia palese che la permanenza dell’ospite sia limitata ad un tipo di esigenza di tipo turistico.


Purtroppo l’argomento in sé è piuttosto complesso e in poche righe è impossibile trattarlo in maniera “completa”.

Vorrei tuttavia chiudere questa breve rassegna con un

CONSIGLIO PRATICO

La prima cosa da fare prima di firmare un contratto di affitto (o arrendamiento) è leggere l’intestazione, per capire quali siano le reali intenzioni del locatore (o arrendador): se nel contratto, infatti, non viene dichiarato chiaramente, nelle prime righe, l’ambito normativo di riferimento del contratto (LAU, Uso Vivienda oppure Uso Distinto) è bene attivare un campanello d’allarme e, possibilmente, far leggere il contratto ad un legale di fiducia.

È inoltre bene ricordare che il contratto a “Uso Distinto” non è una soluzione legalmente valida per raggirare il vincolo dei 5 anni di durata: come abbiamo infatti detto, il contratto si definisce in base all’USO: se è dunque chiara l’esigenza dell’inquilino di avere una casa in cui vivere in maniera stabile, ciò che sta scritto nel contratto perde di rilevanza in sede di contenzioso.

Proprietari avvisati.

Spero che queste indicazioni di base ti siano state utili, almeno per inquadrare correttamente l’argomento e per impostare eventualmente futuri approfondimenti.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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