È ripartita la raffica di profezie riguardanti lo scoppio della bolla immobiliare alle Isole Canarie: gente convinta che da qui a breve i prezzi crolleranno (anche della metà, assicura qualcuno), a danno dei proprietari speculatori che stanno alimentando, con la loro ingordigia, questa bolla.

L’analisi del cuoco
La profezia dell’imbianchino

A differenza di cuochi e imbianchini io non ho certezze: quando si tratta di prevedere i mercati nessuno dovrebbe averne (quanto meno nessuno che li conosca abbastanza per poterlo comprendere).

Anzi, l’esperienza ci insegna che proprio chi ha certezze è destinato a fallire miseramente nelle sue previsioni, come ben ci hanno dimostrato le profezie post-covid, a seguito delle quali il mercato ha fatto l’esatto contrario di ciò che cuochi e imbianchini di allora (ma anche youtuber, poi svaniti nel nulla) avevano previsto.

Sia ben chiaro, io non ho nulla contro cuochi e imbianchini, che sono liberi di esprimere il proprio pensiero al pari di chiunque altro. È che quando si tratta di mercato immobiliare tutti si sentono in qualche modo “esperti”, al di là del loro background, desiderosi di dispensare verità assolute e farsi profeti delle loro certezze. Ciò che vorrei che capissero, alla fine, è che l’interpretazione di un mercato, specie se complesso come quello immobiliare, richiede prima di tutto un bagno di umiltà. Il Mercato se ne frega di ciò che pensano le persone, più o meno “esperte”, e continuerà imperterrito per la sua strada, come ha fatto per millenni; e lo farà comunque, con o senza l’approvazione di chicchessia.

Chiarito questo punto, dopo aver letto le opinioni di tutti e senza che nessuno abbia mai fornito un solo dato, vorrei portare sul tavolo di questa discussione qualche elemento concreto, basato sui dati del mercato in questione e sul loro recente storico. Sia ben chiaro che quella che sto per proporre non è una previsione, ma semplicemente un’analisi personale ed un’interpretazione statistica di ciò che ci si potrebbe aspettare dal mercato nei prossimi mesi o anni.

Disclaimer: questo articolo è un po’ lungo, in quanto è stato scritto per ricostruire una situazione oggettiva e stimolare il ragionamento e il pensiero critico. Ne sconsiglio la lettura a chi pensa di avere già capito tutto.

La prima domanda che mi viene da porre per dare inizio a questa analisi è la seguente: siamo realmente nel mezzo di una bolla?

Un adagio cinese recita più o meno così: “È difficile vedere un gatto nero in una stanza buia, specialmente se il gatto non c’è“. Dunque, da persona pragmatica quale sono, prima di iniziare a fare ipotesi sul destino del gatto vorrei almeno sincerarmi della sua presenza.

Per comprendere se siamo realmente in presenza di una bolla immobiliare dobbiamo innanzitutto definire cosa sia una bolla.

Possiamo definire la “bolla immobiliare” come un fenomeno economico caratterizzato da un aumento insostenibile dei prezzi degli immobili, che supera il loro valore reale determinato dai fondamentali del mercato, (come l’offerta e la domanda, i redditi degli acquirenti e i tassi di interesse, …).

I fattori che determinano una bolla immobiliare sono molteplici e possono variare da mercato a mercato. Ricordo che “il mercato immobiliare” non è uno solo, a livello mondiale, ma è l’insieme di una moltitudine di “sottomercati locali”, che possono comportarsi anche in maniera piuttosto differente tra loro. Ciò che viene qui analizzato è il mercato delle Isole Canarie nel suo complesso, dunque a poco serve leggere l’articolo pensando alla propria via oppure all’appartamento che ha venduto l’amico il mese scorso. Si parla qui di medie di mercato, in un contesto in cui le singole zone che lo compongono possono essere anche molto differenti tra loro.

Dicevamo, tra i fattori che determinano una bolla immobiliare possiamo isolarne almeno 4 che, storicamente, hanno avuto un peso significativo nel contesto di una crisi.

1- Significativo aumento dei prezzi

Non esiste una formula generale per definire se l’aumento sia “significativo” oppure no. Ciò di cui tuttavia disponiamo sono i dati relativa alla precedente crisi (anno 2007: crisi dei mutui subprime) secondo la quale, nei 5 anni che hanno preceduto il crollo, i prezzi sono cresciuti da 1.268,50 €/m2 a 1.841,00 €/m2 (+45,1%). A partire dallo scoppio della bolla (secondo semestre 2007) e nei 5 anni successivi, i prezzi sono dunque scesi fino a 1.290,10 €/m2 (-30%). Il minimo di mercato lo si raggiunse soltanto nove mesi più tardi, toccando i 1.257,90 €/m2 (-31,7%).

Quanto sopra è da intendersi in termini NOMINALI (vale a dire senza tenere conto dell’inflazione).

Ma quando si parla di mercato immobiliare, trattandosi solitamente di periodi di analisi lunghi lustri o decenni, ritengo doveroso guardare i prezzi sempre in termini REALI, scontando questi ultimi una serie di fattori di mercato del tutto ignorati in un’analisi puramente nominale.

Nel caso specifico i prezzi segnarono un +39,5% nel quinquennio pre-crisi per poi perdere il -31,8% nei successivi cinque anni. La discesa complessiva da massimo a minimo fu del -34,9%.

Eseguendo la medesima analisi con i dati attuali, possiamo facilmente calcolare che nell’ultimo quinquennio i dati sono cresciuti da 1.428,10 €/m2 a 1.619,40 €/m2 (al momento in cui scrivo questo post il dato si riferisce all’ultimo trimestre del 2022). La salita dei prezzi è stata dunque del +13,4% che, in termini reali, si riduce al +3,8%.

Per comprendere meglio i dati sopra riportati ho predisposto un grafico, dove è possibile distinguere chiaramente il comportamento dei prezzi sia in termini nominali (curva blu) che in termini reali (curva arancione).

È importante notare due cose: la prima è la distanza dei prezzi attuali dai massimi, che sotto la lente distorsiva dei valori nominali sembra oggi inferiore (circa la metà) rispetto a quella reale. La seconda è la curva arancione dei prezzi reali, sostanzialmente piatta negli ultimi 5 anni, durante i quali l’inflazione ha di fatto annullato buona parte dei rincari percepiti dalla popolazione e dagli osservatori meno attenti.

Riassumendo: in termini REALI i prezzi degli immobili alle Isole Canarie sono aumentati, nell’ultimo quinquennio, del 3,8%. Tecnicamente dunque, almeno in riferimento all’aumento dei prezzi, la bolla esiste soltanto nella fantasia di chi spera in un crollo per comprare a sconto.

2- Aumento dei volumi

Durante una bolla si verifica solitamente una corsa agli acquisti: tutti vogliono entrare nel mercato per partecipare al business, alimentando loro stessi la domanda e di conseguenza la repentina salita dei prezzi. È un po’ come uno schema Ponzi, in cui i nuovi arrivati entrano sulla base dei guadagni di chi era entrato prima di loro; senza considerare che, una volta a saturazione, il mercato di riferimento del loro business (quello degli affitti, in questo caso) smetterà di “pagare i dividendi”, ridimensionando il valore di mercato degli immobili stessi.

Prendendo come riferimento sempre la bolla del 2007, il numero di compravendite nel primo trimestre di quell’anno fu di 11.024. In pratica, considerando il numero di abitanti di allora, 5,44 compravendite ogni 1.000 abitanti.

Nel primo trimestre 2023 il numero di compravendite è stato 7.997, il 27,46% in meno rispetto allo stesso trimestre del 2007. In rapporto al numero di abitanti, l’attuale numero di compravendite è oggi del 32,72% inferiore al 2007.

Giusto per avere un riferimento in più, quando il mercato toccò il fondo (primo trimestre 2014) il numero di compravendite era di 4.153. Ciò significa che oggi il numero di compravendite si colloca poco al di sopra della metà tra massimo e minimo della precedente crisi.

Riassumendo: il numero di compravendite, oggi si trova oltre un 30% al di sotto dei livelli pre-bolla e solo un 5.4% al di sopra della media tra massimi e minimi della precedente crisi.

3 – Situazione creditizia (mutui)

Qui vale la pena fare una riflessione di carattere generale, perché se è vero che la crisi del 2007 è la crisi di riferimento per questa specifica analisi, è altrettanto vero che quella del 2007 fu di fatto una crisi del credito.

Specifico ciò per sottolineare ancora una volta che non tutte le crisi trovano il loro fondamento in un singolo fattore, ma tra le tante ipotesi che si possono fare oggi, penso sia poco probabile che la goccia che farà traboccare il vaso (sempre che sia già pieno) sarà quella creditizia.

Il dato che ritengo più importante analizzare per questo tipo di valutazione è l’incidenza della rata del mutuo sul salario medio. Il report che utilizzo per questo tipo di analisi (ERI – Estadistica Registral Inmobiliaria), in particolare, fornisce la “percentuale della rata media mensile rispetto al costo medio della retribuzione” (c’è una ragione, ma eviterò di approfondire il tema in questa sede).

Nel 1 trimestre del 2007 questa quota, alle Canarie, era del 49% circa, mentre oggi è del 33,5%. Da tenere presente che, a livello nazionale, oggi la quota è del 32,3% dunque perfettamente in linea con la tendenza dell’arcipelago.

Riporto di seguito un grafico, tratto dal sopra citato report, nel quale si può apprezzare visivamente la stretta creditizia operata dalle entità finanziarie successivamente alla crisi del 2007.

Un punto di attenzione che ritengo doveroso sottolineare riguarda invece i tassi di interesse: qualora dovessero esplodere al rialzo (ricordo che la BCE ne ha programmato per il prossimo triennio una riduzione, ma è sempre bene prendere con le pinze certe previsioni politiche) si andrebbe ad alterare l’incidenza dei mutui sui salari, della quale abbiamo parlato poco sopra. Di quanto non è dato sapersi, ma ciò che sappiamo con certezza è che i mutui a tasso variabile rappresentano oggi meno del 30% (il 29,1% per la precisione) dei mutui erogati per l’acquisto di abitazioni di tipo residenziale. Non è un dato spaventoso ma sufficiente per portare sul mercato migliaia di attivi bancari, incrementando l’offerta.

Rappresenterebbe questo uno degli scenari che ritengo più verosimili per un ipotetico arresto o calo del mercato (N.B. ho scritto “calo”, non “crollo”).

4 – Occupazione e redditi

I dati di occupazione e redditi sono importanti per comprendere le dinamiche di un mercato come quello immobiliare. Ciò che si sente ripetere in continuazione in questo periodo è che i prezzi degli immobili sono cresciuti a dismisura rispetto ai salari, dunque le famiglie non possono più permettersi un bisogno primario come la casa.

Ma quanto c’è di vero in questa affermazione? Andiamo anche qui a dare uno sguardo ai dati per capire, numeri alla mano, di cosa stiamo parlando.

Riporto nel grafico seguente (elaborazione mia su dati INE) due indicatori: il primo (curva blu) è la percentuale di impiego rispetto alla popolazione (attenzione: rispetto alla popolazione nel suo complesso, che comprende bambini, pensionati e disoccupati). Il secondo (curva arancione) è invece il rapporto tra il costo salariale medio e il prezzo medio di acquisto al m2.

La curva blu ci fornisce un’idea circa l’evoluzione del livello di occupazione nel tempo. Come si può rilevare dal grafico, si trova attualmente ai livelli più alti degli ultimi 10 anni, al di sopra dei livelli pre-covid.

La curva arancione, invece, ci fornisce indicazioni relativamente al potere d’acquisto del salario medio rispetto ad un immobile: più è elevato il valore della curva e più alto è il potere d’acquisto dei salari. Ed è proprio qui che molti rimarranno sorpresi: al momento dello scoppio della precedente crisi, infatti, il rapporto era inferiore allo 0,75 (vale a dire che con una mensilità salariale si poteva acquistare il 75% di 1 m2 (medio). Oggi, invece, il rapporto è quasi di equivalenza (97,61%) vale a dire quasi di 1/4 più favorevole rispetto al periodo pre-crisi del 2007.

Giusto per completezza di analisi diamo ora uno sguardo agli affitti:

Ancora una volta i dati sembrano dipingere una realtà piuttosto diversa da quella denunciata nei commenti riportati all’inizio di questo post: dalla precedente crisi del 2007 ad oggi infatti, in termini reali, gli affitti sono rimasti gli stessi. Non credo ci sia molto altro da aggiungere su questo punto.

Conclusioni

Tra i fondamentali analizzati mancherebbero i livelli di domanda e offerta, ma credo sia sotto agli occhi di tutti l’attuale tendenza di questo mercato, che non sembra riuscire a soddisfare la pressante richiesta di immobili sia nell’acquisto che nell’affitto.

Possiamo a questo punto rispondere tranquillamente alla domanda iniziale: ci troviamo nel mezzo di una bolla del mercato immobiliare alle Isole Canarie? La mia risposta è NO, tecnicamente non esiste alcuna bolla per le ragioni sopra descritte ed ampiamente argomentate. Se poi a qualcuno fa piacere chiamarla “bolla” lo faccia pure, se lo fa stare meglio può chiamarla come meglio crede, ma tecnicamente non c’è alcun gatto nero dentro la stanza buia.

Significa che i prezzi saliranno in eterno? NO, non significa nemmeno questo: i prezzi saliranno fino a quando non si giungerà ad una diversa condizione di equilibrio tra domanda e offerta. Dopodiché si assesteranno, o magari inizieranno a calare come è normale che avvenga in un qualsiasi Mercato.

Nel caso di un arresto dei prezzi non vedo i presupposti tecnici perché si verifichi un crollo, che potrebbe eventualmente verificarsi solo a seguito di un crollo della domanda. Temo (per chi ci sta sperando) che nemmeno la nuova Ley de Vivienda potrà favorire un nuovo equilibrio: al contrario, ho ragione di credere che nella migliore delle ipotesi non cambierà nulla, mentre nella peggiore otterrà risultati opposti rispetto a quelli attesi.

Concludo dicendo che, come avvenne nel 2007, anche gli attuali equilibri potrebbero cambiare a seguito di un evento straordinario e inatteso come una crisi economica a livello mondiale. Ma, a differenza del 2007, questa volta non sarà probabilmente una crisi “interna” al mercato immobiliare ma una crisi esterna, per la quale il mercato immobiliare sarà il male minore per cui preoccuparsi.

Insomma, a chi sta aspettando il crollo dei prezzi degli immobili per comprarsi casa “a sconto” suggerisco di fare molta attenzione, perché se il mercato dovesse veramente crollare, quei risparmi è più probabile che dovrà utilizzarli per comprare cibo.

Fonti dei dati:
Prezzi e Salari: ISTAC
Volumi e credito: Registradores de España
Affitti: Idealista.com

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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