È da un paio di giorni circa che si fa un gran parlare della Nueva Ley de Vivienda 2023, che porterà alcune novità nel campo degli affitti (ma non solo).

Facciamo subito una premessa: allo stato attuale stiamo parlando di una proposta di legge che ha trovato un accordo tra le parti politiche, ma che dovrà seguire l’iter parlamentare prima di entrare in vigore.

Seconda doverosa premessa: le misure delle quali si sta facendo un gran parlare sulla stampa possono subire variazioni attraverso emendamenti durante l’iter parlamentare. Detto in altri termini, sarà legge soltanto quanto verrà pubblicata nel BOE: fino a quel momento tutto potrà cambiare, in tutto o in parte.

Prima di iniziare ad esaminare le singole novità introdotte da questo progetto di legge è necessario familiarizzare con due concetti. Il primo è il concetto di zona tensionada: si definiscono infatti zonas tensionadas le zone in cui si verifichino almeno una delle seguenti condizioni:

  • Il costo medio del mutuo o dell’affitto più spese di base e utenze superi il 30% del reddito familiare medio.
  • Il prezzo di acquisto o di affitto dell’immobile sia aumentato di almeno tre punti percentuali oltre l’IPC, nei cinque anni precedenti la dichiarazione di zona tensionada.

Il secondo concetto da tenere presente è quello di grandes propietarios: si definiscono tali, infatti, le persone o le società che possiedono almeno 5 immobili.

Chiarito ciò possiamo passare ad analizzare i punti salienti di questa Nueva Ley de Vivienda 2023.

1- Limite dell’aggiornamento annuale del canone eliminando il CPI

Verrà introdotto un limite di rincaro del canone di affitto del 2% nel 2023 e del 3% nel 2024. Poi gli adeguamenti si svincoleranno del IPC e si agganceranno ad un nuovo indice (non ancora definito), che sarà comunque sempre più basso del IPC.

Cerco di essere pratico spiegandolo con un esempio: ad oggi, se il CPI un anno cresce del 3%, l’anno successivo il proprietario potrà aggiornare il canone di affitto con un incremento del 3%. Con la nuova legge il proprietario non potrà più adeguare il canone in base al tasso di inflazione, ma potrà farlo solo e limitatamente in base al nuovo indice, predisposto ad hoc per questo preciso scopo. Ipotizziamo dunque che in questo caso il nuovo indice sia del 1%: l’effetto finale sarebbe una perdita annuale del 2% di potere d’acquisto a danno del proprietario.

Per chiarire meglio l’effetto di questa logica sulle entrate del proprietario, in termini reali di potere d’acquisto, ho predisposto il seguente grafico.

Non credo ci sia molto altro da aggiungere: se fino ad oggi il proprietario poteva proteggere il suo potere d’acquisto nel tempo mediante gli adeguamenti all’IPC (linea blu), in futuro sarà destinato a perdere, anno dopo anno, una buona fetta dei suoi guadagni, lasciati in pasto agli effetti dell’inflazione (linea arancione).

Nell’esempio fatto poco sopra, per intenderci, la sua rendita avrà perso solo nei primi 10 anni il 18,29% del suo potere d’acquisto, per arrivare poi a perdere il 33,24% nei successivi 10.

Nota “interessante”: mentre nelle zone no tensionadas, al cambio di inquilino, il piccolo proprietario avrà la possibilità di aumentare il canone, nelle zone dichiarate zonas tensionadas non lo potrà invece fare e sarà costretto per legge a mantenere negli anni il canone del precedente inquilino.

Riflessione personale: l’inflazione è un effetto delle politiche monetarie, delle quali i Governi sono corresponsabili: proprio per questa ragione, gli stessi Governi adottano da sempre in tutti gli ambiti (finanche negli affitti, almeno fino a questo momento!) adeguamenti, per tutelare i cittadini da quello che sarebbe diversamente un furto di ricchezza ai loro danni. Sostituendo l’IPC con il nuovo indice, il Governo spagnolo scaricherà deliberatamente (per legge!) gli effetti delle dinamiche inflazionistiche su una parte della popolazione.

2- Tetto al prezzo degli affitti nelle zonas tensionadas

Questa misura si applicherà in maniera differente a seconda se il proprietario dell’immobile sarà grande o piccolo.

Il piccolo proprietario (fino a 5 immobili), come già accennato al precedente punto, potrà adeguare i nuovi contratti limitatamente all’incremento previsto dal nuovo indice, senza poter tuttavia adeguare il canone, che dovrà rimanere invariato rispetto a quello contrattualizzato con il precedente inquilino.

Il grande proprietario, invece, dovrà fissare il canone di volta in volta in base ad un indice di contenimento dei prezzi, che ne stabilirà a seconda dei casi il tetto massimo.

3- L’onorario dell’agenzia immobiliare sarà a carico del proprietario

In Spagna l’onorario di agenzia è solitamente a carico dell’inquilino quando trattasi di affitto e del proprietario in caso di compravendita. Con la Nueva Ley de Vivienda 2023 gli onorari di agenzia dovranno essere rigorosamente a carico del proprietario.

Va rilevato che le modalità di pagamento degli onorari, fino ad oggi demandate agli accordi tra le parti, saranno per la prima volta regolate dal legislatore, che entrerà dunque a pieno titolo nel merito delle logiche commerciali.

Conclusioni

Chi mi segue da tempo sa che sono molto critico nei confronti di un qualsiasi intervento statale nelle logiche di mercato. Ancora una volta l’approccio totalmente ideologico di certa politica si dovrà scontrare con quel meccanismo perfetto che è il Mercato. E non sto dicendo che sia perfetto in quanto giusto, ma in quanto resiliente a qualsiasi ingerenza esterna, volta a modificarne in qualche modo le sue dinamiche naturali.

Che questa legge sarà un totale fallimento non lo dico io ma lo dice la storia, che ha visto iniziative politiche simili a questa naufragare miseramente più volte nel tempo e nello spazio. La politica non solo non otterrà gli effetti sperati, ma al contrario peggiorerà di fatto l’accesso alla vivienda, che sperimenterà una sensibile riduzione dell’offerta. I proprietari troveranno altre strade per far fruttare i propri capitali, mentre gli inquilini saranno quelli che, in ultima istanza, pagheranno il conto di questa demenziale legge ideologica.

Comunque vadano le cose, ci aggiorniamo tra 5 anni.

Happy Investing!

Link per un approfondimento (in lingua spagnola): https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/general/nueva-ley-de-vivienda/

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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