Il 99% degli articoli, dei post e dei commenti di chi, più o meno esperto, cerca di dire la sua sul “Mercato Immobiliare”, hanno un grosso limite in comune: il concetto di “Mercato Immobiliare” è una semplificazione che, come tale, descrive i fatti in maniera parziale (oltre che distorta).

Ma lasciami spiegare meglio questo concetto, documentandolo anche con qualche dato.

Il “Mercato Immobiliare” non è come altri mercati nei quali avviene lo scambio di beni fungibili. Un bene “fungibile” è un oggetto o risorsa scambiabile con altri dello stesso tipo, senza differenze significative tra di loro. Un tipico esempio di “bene fungibile” può essere il petrolio: un barile di petrolio è scambiabile con un altro barile di petrolio di eguale capacità senza differenze sostanziali.

L’immobile è, invece, un bene tutt’altro che fungibile, nel senso che è un oggetto dalle caratteristiche uniche e, come tale, difficilmente comparabile in senso assoluto con altri immobili, per quanto simili.

Un esempio: due immobili situati nello stesso edificio, stessa metratura, stesse finiture, stesso piano e pianerottolo, ma uno ha la vista al mare e l’altro no. Credi che il valore (dunque il prezzo) sia lo stesso?

Altro esempio: due immobili di identiche caratteristiche, nella stessa città, ma il primo in un quartiere ben servito mentre il secondo in un quartiere ugualmente dignitoso ma più isolato: anche qui, stesso valore e stesso prezzo?

Tutto ciò per dire che mentre la gente al bar parla di “Mercato Immobiliare”, gli INVESTITORI si focalizzano sulle diverse zone e sulle loro caratteristiche, perché SANNO che anche in condizioni di mercato sfavorevoli ci saranno SEMPRE zone (e tipologie di immobile) che performeranno meglio delle altre, e viceversa.

Affermare che si debba aspettare la discesa dei prezzi per fare l’affare equivale a dichiarare di non avere compreso NULLA sul funzionamento del mercato immobiliare. Anche quando i prezzi inizieranno a scendere (ed è fisiologico che questo accadrà, prima o poi) la discesa sarà maggiore in certe zone e minore (se non addirittura nulla) in altre.

Credi forse che, a fronte di un calo generale della domanda, la prima linea mare reagirà allo stesso modo del quartiere popolare? Quando si rileva che i prezzi nel “Mercato Immobiliare” alle Canarie, o in Spagna o in qualsiasi altro angolo della Terra hanno subito un calo del 20%, è perché ci sono zone che hanno perso il 40% e altre che non hanno perso un solo centesimo del loro valore! E, ovviamente, viceversa, sia ben chiaro.

Dunque, ancora una volta, aspettare che calino i prezzi nella zona più bella della città o dell’isola non è mai una strategia intelligente: meglio studiare le zone e comprenderne le dinamiche, così da poter entrare nel mercato con le giuste aspettative e le corrette tempistiche.

Per meglio comprendere questo concetto riporterò alcuni dati elaborati dal mio Osservatorio Immobiliare di Las Palmas de GC.

Complessivamente, per le zone della città che monitoro attraverso la mia banca dati, è stato registrato per il periodo Gennaio-Luglio 2023 un incremento dei prezzi del +2,17%.

Vediamo ora come si sono comportate alcune zone:

Vegueta: +8,1%

Arenales: -0,86%

Ciudad Jardin: -6,23%

Ora, a domanda “Come va il mercato immobiliare di Las Palmas?”, cosa dovremmo rispondere?

Avrai capito, a questo punto, che al mondo ci sono due tipi di “investitori” immobiliari: quelli che al bar aspettano per anni il crollo dei prezzi per fare l’affare e quelli che, invece, studiano costantemente il mercato individuando, in qualsiasi condizione di mercato, le opportunità migliori in quel momento.

La scelta su quale categoria abbracciare è soltanto tua: bar o Investimenti Immobiliari Sicuri alle Canarie?

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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