La richiesta di pagamento anticipato dell’affitto (anche di un’intera annualità) è una pratica piuttosto diffusa alle Isole Canarie.

Vista la scarsità di alloggi e le scarse tutele legali nei confronti dei proprietari in caso di inquilini morosi, sempre più locatori decidono di “tutelarsi”, richiedendo svariate mensilità anticipate al momento della sottoscrizione del contratto di affitto.

Per comprendere quali richieste siano lecite e quali invece violino la normativa sugli affitti alle Canarie (e in Spagna, più in generale) bisogna rifarsi all’Art. 17.2 della LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), che cita:

Artículo 17. Determinación de la renta.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Di seguito la traduzione in italiano:

Articolo 17. Determinazione del canone di locazione.
2. Salvo patto contrario, il pagamento del canone di locazione sarà mensile e dovrà essere effettuato entro i primi sette giorni del mese. In nessun caso il locatore potrà esigere il pagamento anticipato di più di una mensilità di canone.

Chiariamo innanzitutto una cosa: quanto trattato in questo articolo è valido solo per gli affitti di tipo residenziale, vale a dire per i contratti uso vivienda.

Ad una prima lettura sembrerebbe tutto chiaro: il proprietario non potrà chiedere più di una mensilità anticipata.

Le cose, tuttavia, non sempre sono semplici come appaiono, al punto che le tre righe sopra riportate possono essere soggette a diverse interpretazioni da parte dei giudici (giurisprudenza). Vediamo quali sono le principali:

Interpretazione 1 (la più restrittiva): essendo il pagamento dovuto, per legge, entro i primi sette giorni del mese in corso, si considera “anticipato” il pagamento del mese corrente. Non è dunque ammessa nessuna richiesta di altre mensilità anticipate.

Interpretazione 2 (la maggiormente seguita): non si considera il mese in corso e si consente la richiesta del pagamento di un mese anticipato aggiuntivo. Come dire, se l’affitto inizia a gennaio, il proprietario potrà chiedere la mensilità di gennaio e il pagamento anticipato di febbraio.

A queste due interpretazioni se ne aggiungono altre, ma essendo “minoritarie” non le analizzeremo in questo articolo, per non appesantirne troppo la lettura.

Oltre alle mensilità anticipate, nei limiti delle interpretazioni di cui sopra, il locatore deve chiedere una mensilità di fianza (obbligatoriamente, ai sensi dell’Art. 36.1 della LAU) alla quale può aggiungere due ulteriori mensilità a titolo di garantía adicional (Art 36.5 della LAU).

Dunque, riassumendo quanto detto finora e rispondendo alla domanda iniziale: il pagamento anticipato dell’affitto, in Spagna, fino a quante mensilità è consentito?

La risposta è fino a 4 mensilità nell’interpretazione più restrittiva e fino a 5 mensilità nell’interpretazione maggioritaria.

Attenzione, perché 3 di queste mensilità saranno sempre considerate come “deposito” e dovranno pertanto essere restituite a fine contratto.

Salvati questo articolo se stai per affittare un immobile alle Isole Canarie oppure contattami per una consulenza personalizzata sul tuo contratto d’affitto.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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