La crisi abitativa spagnola sta alimentando, specialmente negli ultimi tempi, una narrazione che oserei definire quanto meno ingannevole: pubblicità e siti web che propongono mobile-home e case container alle Canarie come soluzione rapida e “legale” per vivere o investire in un’abitazione alternativa, senza passare per le maglie della burocrazia e della normativa urbanística.
Il messaggio ricorrente è più o meno sempre lo stesso: “Sono mobili, quindi non serve licenza”.
Ma la recente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1917/2024, del 5 dicembre 2024 ha posto una vera e propria pietra tombale su questa illusione, tanto alle Isole Canarie come in tutta Spagna.
Cosa ha detto il Supremo
Il Supremo ha stabilito in modo inequivocabile che
una mobile-home non è un veicolo, anche se ha ruote: la sua destinazione naturale è l’uso abitativo (temporaneo o permanente) e per questo motivo dev’essere assimilata a una casa prefabricada, non a un rimorchio.
Cito un passaggio chiave della sentenza, che lascia poco spazio alle interpretazioni fantasiose di chi vende questo tipo di soluzioni:
«… sono state ideate e create per fornire una casa, un’abitazione, a una persona o a un gruppo di persone […] per cui dobbiamo concludere che la loro assimilazione debba farsi con la casa prefabbricata e non con il rimorchio.»
La licenza urbanística è obbligatoria
Secondo l’art. 11.4.c del Real Decreto Legislativo 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), l’installazione di costruzioni prefabbricate destinate ad abitazione costituisce uso del suolo soggetto a licencia urbanística previa.
E non importa se:
- non sono ancorate al terreno,
- non sono collegate a reti di acqua, luce o fognatura.
Il Supremo chiarisce anche questo aspetto:
«… senza fare alcun riferimento alle ripercussioni urbanistiche della loro installazione o al loro necessario collegamento alla rete […] collegamenti indispensabili per l’uso cui sono destinate.»
Perché non sono “abitazioni legali”
Chi pensa di trasformare una mobile-home in una vivienda “a tutti gli effetti” si scontra con un ostacolo insormontabile: il Código Técnico de la Edificación (CTE).
Per ottenere una licenza urbanística come casa prefabbricata, infatti, deve rispettare TUTTI i requisiti richiesti dal CTE:
- Superfici minime delle stanze e altezze libere.
- Requisiti energetici e di isolamento termico.
- Norme di sicurezza antincendio.
- Accessibilità e salubrità.
La conseguenza pratica? Le mobile-home standard non potranno mai soddisfare integralmente il CTE, rendendo impossibile autorizzarle come abitazioni permanenti. E questo vale sempre, a prescindere dalla natura del suolo, sia esso rustico oppure urbano.
L’unico spazio possibile: uso turistico
In Spagna, l’unico contesto in cui una mobile-home può trovare collocazione legale è all’interno di campings o resorts espressamente autorizzati, come unità di ospitalità turistica. In questi casi è sempre necessaria una regolare licenza urbanística, distinta e complementare rispetto alla licenza di attività, e l’uso non potrà mai essere quello di una vivienda privata indipendente.
E se metto una roulotte?
Visto che mi è stato chiesto decine di volte, aggiungo un chiarimento importante riguardo le roulotte (caravanas). A differenza delle mobile-home, esse sono considerate veicoli a tutti gli effetti. Questo significa che, quando utilizzate come tali – cioè in movimento o parcheggiate temporaneamente in un camping autorizzato – non necessitano di licenza urbanística.
Tuttavia, ciò che conta è sempre l’uso concreto: nel momento in cui una roulotte viene stazionata stabilmente su un terreno e adibita ad abitazione, smette di essere un veicolo e diventa di fatto una costruzione con uso residenziale. In questo caso, scatta lo stesso regime delle mobile-home e delle case prefabbricate: è necessaria la licenza urbanística, con tutte le conseguenze già spiegate.
In sintesi:
- roulotte itinerante = veicolo;
- roulotte fissa adibita a casa = costruzione soggetta a normativa edilizia.
Conclusione: attenzione alle pubblicità ingannevoli
La sentenza del Supremo ha definitivamente chiuso la porta a qualsiasi tentativo di aggirare le norme urbanistiche sfruttando la presunta “mobilità” di queste strutture. Eppure, sul web e sui social, continuano a circolare messaggi rassicuranti da parte di chi, sulla vendita di mobile-home o case container, ha costruito un business.
Dunque, la mia raccomandazione a tutti coloro che si fossero anche solo lasciati accarezzare dall’idea di adottare simili soluzioni, è la seguente:
Fai attenzione, perché tutte le pubblicità che promettono una mobile-home come alternativa abitativa “senza la necessità di ottenere permessi” sono ingannevoli: in Spagna, non possono essere utilizzate come abitazioni né temporanee né permanenti, a prescindere dal Comune in cui si trovano.
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Happy Investing! 😉
Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)
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