Ho bisogno di una casa in cui vivere: è meglio affitto o mutuo?

Vado in affitto senza dare anticipi, pagando una quota mensile e dimenticandomi di tutto il resto oppure acquisto un immobile e pago una rata per qualcosa che alla fine sarà mio?

Su questo tema è aperto un eterno dibattito, al quale assisto da oltre mezzo secolo. Ma alla fine, chi avrà ragione?

Partiamo da un principio fondamentale: il mondo non è bianco e nero e non siamo tutti uguali: ciò che vale per te non è detto che valga per me e viceversa. Purtroppo la nostra società, per come ha inteso strutturare l’informazione e comunque il confronto pubblico, ci ha abituati all’assunzione e alla difesa di posizioni assolute e contrapposte.

La realtà però è un’altra: due soluzioni, per quanto differenti, possono essere entrambe valide, a seconda della prospettiva e del contesto in cui vengono applicate.

Mi piace usare la seguente immagine per chiarire meglio questo concetto:

Spesso assistiamo ad accese discussioni tra persone che, pur sostenendo tesi differenti (“è un cerchio!” … “no, è un quadrato!”), hanno ragione entrambe.

Ma torniamo alla domanda iniziale: affitto o mutuo?

Riprendendo l’immagine appena riportata qui sopra, la risposta non può che essere: dipende.

E da cosa dipende? Dal soggetto che deve prendere la decisione.

Anche in questo caso userò un esempio pratico per argomentare la mia tesi.

Tizio e Caio hanno bisogno di una casa in cui vivere, in una zona in cui un appartamento che soddisfi le loro esigenze costa 250.000 € ed un affitto mensile, per un appartamento analogo, ammonta a 1.040 €.

Per chi se lo stesse chiedendo, ho calcolato l’affitto di 1.040 € sulla base di un rendimento del 5% annuo a favore del proprietario (che è un rendimento medio ragionevole). Vale a dire: 250.000 € * 5% annuo / 12 mesi.

Tizio è impiegato in un’azienda e ha un ottimo stipendio, oltre a 50.000 € di risparmi. Decide dunque di utilizzare i suoi risparmi come acconto per l’acquisto della propria casa e di finanziare i rimanenti 200.000 € con un mutuo ventennale al 3,5%. La sua rata sarà dunque di 1.160 € mensili.

Caio, invece, che è un investitore immobiliare, decide di destinare il capitale di 250.000 € alle proprie operazioni immobiliari, che gli rendono mediamente un 15% annuo (sono stato bassissimo per non destabilizzare chi non è avvezzo a certi tipi di operazioni, ma le percentuali di un investitore professionista possono essere decisamente più elevate).

La spiegazione semplice è che Caio, investendo il suo capitale, si paga l’affitto e in più ha un saldo positivo di 25.000 € ogni singolo anno (250.000 X 15% = 37.500 – (1.040 X 12) = 25.000 €).

La spiegazione complessa invece è che Caio, reinvestendo il saldo positivo delle sue operazioni, aumenta negli anni il suo capitale e con esso le plusvalenze annuali.

Andiamo ora a vedere cosa succede alla fine dei 20 anni.

Tizio ha pagato per vent’anni una quota di 1.160 € mensili, per un totale di 278.400. Ora ha una casa di proprietà, del valore di 250.000 € (capitale attuale), che gli è costata complessivamente 328.400 €.

Caio ha pagato per vent’anni un affitto mensile di 1.040 €, per un totale di 249.600 €, però non ha ancora una casa in cui vivere. In compenso il suo capitale, impegnato nelle operazioni immobiliari con il rendimento annuale del 15%, è ora di 2.800.000 €. Insomma, di case come quella di Tizio ora Caio se ne può comprare 11, tenerne una per sé e le altre 10 affittarle con una rendita di 10.400 € mensili.

Conclusioni

Per i soliti pignoli (lo specifico perché appartengo alla loro categoria) ho volutamente tralasciato costi, tasse, rivalutazioni e inflazioni varie… A volte per esprimere chiaramente un concetto vale la pena peccare di precisione e credo che questo sia proprio uno di questi casi.

Questa storia non dev’essere letta con un approccio integralista tipo bianco/nero, ma va semplicemente intesa come un esempio pratico per comprendere le ragioni di Caio, che spesso viene considerato da Tizio un fesso che, alla fine, si ritroverà senza soldi e senza un tetto sotto a cui vivere.

Non siamo tutti Tizio e nemmeno tutti Caio: ciascuno di noi si riconoscerà più in una o nell’altra figura, al di là delle percentuali e dei risultati più o meno verosimili di fine periodo.

Ciò che conta alla fine – ed è lo scopo di questo articolo – è comprendere che su certi temi non esiste una “miglior soluzione” valida per tutti, ma ne esistono varie in funzione del soggetto al quale si intende applicarle.

Non avrò certamente dipanato l’eterno dibattito ma sono convinto che qualcuno, dopo aver letto questo mio articolo, scenderà dalla sua posizione “assolutista” e si aprirà alla possibilità che anche chi sceglie diversamente da lui, probabilmente, avrà le sue buone ragioni per farlo.

Autore: Marco Sparicio (Consulente Immobiliare alle Isole Canarie)

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