Consulente Immobiliare Canarie

È passato circa un anno da quando pubblicai un articolo sul mercato immobiliare delle Canarie 2024 e devo dire che, rileggendolo, ho trovato l’evoluzione del mercato coerente con quanto a suo tempo condiviso.

Ecco quanto scrivevo ad aprile 2024: “La politica, dal canto suo, è concentrata da un lato sulla risoluzione del problema degli alloggi per i residenti e dall’altro sul contenimento di un mercato ritenuto fuori controllo, come quello degli affitti turistici. Dovrà, suo malgrado, privilegiare un ampliamento dell’offerta degli affitti residenziali e laddove i governi hanno un’esigenza, gli investitori sanno che potrebbero ottenere qualcosa in cambio.“

I principali problemi del mercato erano (e lo sono tutt’oggi) principalmente due.

Affitti turistici

Nell’ultimo anno il mercato degli affitti brevi ha visto introdurre due novità importanti, con altrettante importanti conseguenze a carico dei proprietari di Vivienda Vacacional:

1. Modifica della Ley de Propiedad Horizontal, secondo la quale a partire dal 3 di aprile per tutte le nuove attività VV è necessaria l’approvazione della Comunidad de Propietarios (Condominio).
2. Introduzione della Ventanilla Única Digital, che a partire dal 1 di luglio obbliga tutti i proprietari di Vivienda Vacacional (anche già esistenti) a richiedere al Registro de la Propiedad un Numero di Registro, da utilizzare per poter promuovere il proprio immobile sulle piattaforme dedicate.

Entrambe le misure, limitative, evidenziano la volontà del Governo di arginare il fenomeno degli affitti brevi, riportandolo alla sua dimensione originale, vale a dire quella ipotizzata all’epoca della prima stesura del Regolamento VV del 2015.

Come dire: oggi, a distanza di un anno, è oggettivamente più complicato e meno conveniente entrare nel mercato degli affitti brevi.

Affitti residenziali

Sul fronte degli affitti residenziali siamo rimasti ancora indietro e le mie previsioni non si sono ancora del tutto materializzate, per un semplice motivo: per un governo socialista, incentivare l’offerta attraverso sconti fiscali è contro natura, perché metterebbe a rischio i voti del suo elettorato, troppo focalizzato sulla “lotta di classe” per comprenderne la rilevanza in termini pratici.

Nonostante ciò, ai più attenti non saranno sfuggite due cose: la prima è l’ipotesi di concedere agli investitori la possibilità di materializzare RIC (forte beneficio fiscale) per gli immobili affittati a uso residenziale (uso vivienda) e la seconda è un’uscita di Pedro Sánchez (una sorta di prova generale?) sulla possibilità di detassare i proventi derivanti da affitti residenziali in Spagna.

Insomma, seppur timidamente, sembra che anche nella testa dei socialisti stia facendo breccia l’idea che laddove ha puntualmente fallito la punizione, sia arrivato forse il momento di ragionare in termini di incentivi.

Prezzi degli immobili

E arriviamo al mercato delle compravendite: come si sta muovendo nel 2025?

È doveroso premettere che, a dispetto da quanto la maggioranza delle persone pensino, il mercato immobiliare ha una dinamica molto lenta, dunque anche nell’arco temporale di un anno è molto difficile percepire variazioni strutturali significative.

Detto ciò, riprendendo l’analisi fatta lo scorso anno, pubblico di seguito il grafico dei prezzi reali della Spagna (in giallo) e delle Isole Canarie (in blu), ricordando che con prezzo reale intendiamo riferirci al prezzo ripulito dall’inflazione.

Rispetto allo scorso anno, ciò che si può apprezzare dal grafico è un’accelerazione al rialzo, seppur i prezzi non abbiano ancora raggiunto, in termini reali, quelli del massimo storico del 2008 (che corrisponde, aggiornato all’inflazione di oggi, a 2.230,16 €).

Quanto manca, insomma, per raggiungere un livello tecnicamente rilevante per il mercato immobiliare delle Canarie nel suo complesso? Secondo il mio studio, i prezzi dovrebbero salire di un ulteriore 13,45%.

Stiamo parlando ovviamente di una soglia, intorno alla quale le dinamiche potrebbero comunque variare in base a molti altri fattori, anche esterni al mercato.

Conclusioni

Anche stavolta siamo giunti al momento di tirare le nostre conclusioni, affinché si possa operare sul mercato nei prossimi mesi senza esporsi ad inutili rischi, perfettamente prevedibili.

Ora, a me dispiace quando mi sento accusare di essere “contro gli affitti turistici” perché io non sono assolutamente PRO o CONTRO qualcosa per partito preso, né tantomeno per un interesse personale. Ciò che mi limito a fare è osservare, cercando di interpretare nella maniera più obiettiva possibile i fatti e le implicazioni che questi potrebbero avere nel contesto di mercato in cui stiamo operando.

Basta andare a leggere un qualsiasi mio articolo passato o post sulla mia pagina Facebook (non ho mai cancellato nulla) per rendersi conto di quante volte le mie valutazioni, a volte pesantemente derise e criticate da qualcuno, siano state in genere equilibrate e perlopiù corrette.

Detto ciò ed appurato che nessuno è in grado di prevedere il futuro con assoluta certezza, quelli che dovremmo fissare come punti di riferimento per le nostre future operazioni sono i seguenti:

• Il mercato degli affitti brevi sta attraversando una fase di quasi totale incertezza, sia per le recenti misure introdotte dal Governo che per lo spettro della possibile uscita (attesa da ormai quasi due anni) della nuova legge sugli affitti turistici alle Canarie. Come investitore io non mi sentirei di entrare, almeno in questo momento, in questo mercato, al netto di poche eccezioni che sto consigliando ai miei clienti che non vogliono assolutamente rinunciare a questo tipo di business.
• Il mercato degli affitti residenziali si sta confermando un’opportunità per chi sa come muoversi, anche se i veri incentivi ancora non si sono fatti vedere. Resta comunque il settore con maggiore scarsità di offerta a fronte di una domanda che non sembra accenni a diminuire, ragione per cui continuerò a focalizzare la mia attenzione come investitore e a monitorare l’arrivo di segnali concreti che determineranno l’entrata massiva degli investitori ritardatari.
• Il mercato delle compravendite è a mio avviso, per l’investitore medio, un tasto un po’ dolente in questo momento, perché è difficile trovare vere opportunità a causa dei prezzi particolarmente elevati.
  La mia sensazione è che, ad oggi, chiunque possieda quattro mura stia cercando di fare soldi facili, contando su una domanda tutto sommato ancora generosa e apparentemente disposta a reggere questi livelli di prezzo.
  Ma fino a quando tutto questo durerà? Fino a quando la domanda sarà disposta a cedere a queste richieste (sempre più spesso letteralmente folli) pur di accaparrarsi la sua proprietà nell’arcipelago dei suoi sogni?

Se stai pianificando un investimento o anche soltanto un acquisto immobiliare alle Isole Canarie, riserva ora la tua consulenza immobiliare orientativa e ti spiegherò, dati alla mano, quali potrebbero essere le migliori opportunità per te in questo momento.

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